قسمت دوم

ب. جلسه مقدماتی؛

زمان تشکیل مجمع عمومی مالکین، در ابتدا به وسیله توافق نامه و قراردادی که بین مالکین تنظیم شده است تعیین خواهد شد و این توافق مقدم بر قانون است.6اما در صورتی که توافقی بین مالکین صورت نگرفته باشد، با توجه به ترتیب پیش بینی شده در قانون، تشکیل جلسه مقدماتی به منظور تعیین زمان تشکیل مجمع عمومی اجتناب ناپذیر است. در این جلسه با موافقت کسانی که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک اند، زمان تشکیل مجمع عمومی تعیین می شود. اگر چه تعداد آنها کمتر از نیمی از مالکین کل ساختمان باشد. در صورتی که در جلسه مقدماتی اکثریت مزبور حاصل نشود، برای جلوگیری از تأخیر در تشکیل مجمع عمومی با موافقت حداقل سه نفر از مالکین، زمان جلسه تعیین خواهد شد.

ماده شش آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها در این خصوص مقرر می دارد: “زمان تشکیل مجمع عمومی مالکین اعم از عادی یا فوق العاده در مواردی که توافق نامه ای بین مالکین تنظیم نشده است، به موجب اکثریت مطلق آرای مالکینی خواهد بود که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند و در صورت عدم احراز اکثریت مزبور، زمان تشکیل مجمع عمومی با تصمیم حداقل سه نفر از مالکین تعیین خواهد شد”.

اگر چه در ماده مرقوم تنها به مجمع عمومی عادی یا فوق العاده اشاره شده است و نامی از مجمع عمومی نخستین نبرده، اما این ماده برای تعیین زمان جلسه در مجمع عمومی نخستین نیز قابل اعمال است. سؤالی که ممکن است در اینجا مطرح شود آن است که، در مواردی که هیچ یک از مالکین حاضر به تعیین زمان تشکیل جلسه مجمع عمومی نباشند و یا موافقین زمان انعقاد جلسه کم تر از سه نفر باشند، تکلیف چیست؟

پیش از اصلاح ماده شش آیین نامه اجرایی در سال 1371، ماده مزبور بدین نحو مقرر گردیده بود: “تشکیل مجمع عمومی مالکین اعم از مجمع عمومی عادی یا فوق العاده به موجب توافق نامه بین مالکین خواهد بود. در صورت عدم توافق وزارت آبادانی و مسکن ترتیب آن را خواهد داد”.

به این ترتیب ماده شش آیین نامه قبل از اصلاح در سال 1371 آخرین راه حل را در صورت عدم توافق مالکین مراجعه به وزارت مسکن و شهرسازی می دانست. قانونگذار در اصلاحیه اخیر نسبت به این موضوع سکوت نموده است، اما به نظر می رسد که چون موضوع فوق در قانون جدید نسخ نشده است و با توجه به سکوت قانونگذار، هم چنان می توان برای تعیین زمان مجمع به کارشناسان وزارت مسکن مراجعه نمود.7

ج. رسمیت جلسه؛

جلسات مجمع عمومی با حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی یا نمایندۀ آنها رسمیت می یابد. با این وجود اگر اکثریت مذکور در جلسه اول مجمع عمومی حاصل نشود، جلسه مجمع برای پانزده روز بعد از تاریخ جلسه اول تجدید می شود. (تبصره ماده هشت آیین نامه اجرایی ق.ت.ا) در جلسه دوم نیز رسمیت آن منوط به حضور مالکینی است که بیش از نیمی از مساحت قسمت های اختصاصی را مالک اند. در غیر این صورت، جلسه دوم نیز فاقد رسمیت خواهد بود و جلسه مجمع برای بار سوم تجدید خواهد شد. دعوت برای جلسه سوم پانزده روز بعد از تاریخ جلسه دوم به عمل آید. در صورتی که فواصل قانونی پانزده روز در انعقاد جلسات رعایت نشود، تصمیمات مأخوذه فاقد اعتبار خواهد بود. تصمیمات جلسه سوم با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر است.

علت رعایت ترتیبات فوق آن است که، به مالکین فرصت کافی برای حضور در جلسات مجمع عمومی داده شود تا در اداره امور ساختمان سهیم شوند، اما در صورت عدم حضور برخی از مالکین، مصلحت شرکا و نظم ساختمان ایجاب میکند که شرکای غایب تابع تصمیم حاضرین باشند، تا به دلیل عدم حضور عده ای از مالکین اداره ساختمان دچار وقفه و تعطیلی نشود.

هم چنان که ملاحظه شد در جلسات اول و دوم رسمیت جلسه مشروط است به احراز اکثریت مساحت مالکین آپارتمان ها که بیش از نصف مساحت تمام آپارتمان های ساختمان را مالک اند، ولو این که از حیث تعداد کم تر از نصف تمامی افراد ساکن در ساختمان باشند. لیکن چنانچه در جلسه سوم آن اکثریت مساحتی حاصل نگردد، اکثریت عددی هر تعداد که باشند ولو این که مساحت آپارتمان های آنان کم تر از نصف تمام قسمت های اختصاصی باشند، جلسه را تشکیل داده و تصمیمات لازم را اتخاذ خواهند نمود.8

ماده هشت آیین نامه اجرایی ق.ت.ا رعایت سه نوبت برای تشکیل مجمع عمومی را ضروری می داند، با این وجود به نظر می رسد که مالکین می توانند در قرار دادشان پیش بینی کنند دعوت از مالکین برای تشکیل جلسات مجمع عمومی طی دو نوبت صورت گیرد. یعنی اگر در نوبت اول اکثریت لازم احراز نشد، برای بار دوم اعضا دعوت شده و تصمیمات با اکثریت افراد حاضر اتخاذ شود.

در این زمینه از اداره حقوقی قوه قضاییه استعلامی صورت گرفته است که ذیلاً متن کامل سؤال و جواب مزبور خواهد آمد:

سؤال:

ریاست محترم اداره حقوقی وزارت دادگستری

به موجب ماده هشت آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها مصوب 8اردیبهشت1347 هیأت وزیران، نصاب رسمیت و اعتبار تصمیمات جلسات مجامع تعیین گردیده، بدین ترتیب که اگر در جلسات اول و دوم اکثریت پیش بینی شده حائز نگردد جلسه نوبت سوم، با تصویب اکثریت حاضرین (اکثریت عددی) معتبر خواهد بود. بنابراین، سه نشست برای هر مجمع امکان پذیر است.

در موردی، مالکان یکی از مجتمع ها در جلسه ای که واجد اکثریت پیش بینی شده در ماده شش قانون تملک آپارتمان ها مصوب سال 1343 بوده است، اساس نامه انجمن مالکانی که به نحوه اداره و انجام امور مربوط به قسمت های مشترک را معین کرده است، تصویب می نمایند.

اساس نامه مالکان که با رعایت کامل نصاب مذکور در ماده شش قانون تملک آپارتمان ها تنظیم و تصویب گردیده، جلسات مجامع را به دو نوبت محدود کرده است. بدین نحو که جلسه اول مجمع با حضور بیش از نصف مالکان رسمیت پیدا می کند و در صورت عدم حصول اکثریت مذکور اقدام به دعوت جلسه نوبت دوم می گردد و جلسه دوم با حضور هر تعداد مالک رسمیت پیدا می کند. بنابر این، اکثریت مالکان مجامع و حد نصاب ها را معین کرده، تصویب نموده اند.

سؤال این است که آیا مالکان حائز اکثریت مذکور در ماده فوق الذکر محق در تصویب چنین اساس نامه ای بوده اند و آیا توافق مالکان حائز اکثریت قانونی با توجه به حکم خاص ماده شش قانون تملک آپارتمان ها معتبر می باشد یا خیر؟

رئیس محترم شعبه 13 دادگاه عمومی تهران در پاسخ استعلام شماره 1405- 25 مرداد1376 نظریه مشورتی اداره حقوقی را به شرح زیر اعلام می دارد: ترتیب مقرر در اساس نامه در خصوص تشکیل مجامع عمومی آپارتمان ها و نصاب مقرر در آن، مغایرتی با قانون تملک آپارتمان ها ندارد. این معنی از صدر ماده شش قانون تملک آپارتمان ها مصوب اسفند ماه 1343 و قسمت اخیر ماده چهار ق.ت.ا آن قانون و برخی از مواد آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها (مصوب دی ماه 1353) استنباط می شود9

د. ترکیب مجمع جلسات مجمع عمومی با حضور مالکین تشکیل می شود . اما حضور در جلسه مجمع عمومی قائم به شخص مالک نیست، لذا در مواردی که مالک امکان حضور در جلسات را ندارد، می تواند نمایندۀ خود را به مجمع عمومی بفرستد و هر تصمیمی که نمایندۀ مالک در مورد مسائل ساختمان اتخاذ نماید به منزله تصمیم مالک محسوب می شود. در برخی از منابع حقوقی نماینده چنین تعریف شده است: نماینده کسی است که به حساب دیگری و برای تأمین اهداف و مصالح او تصرفاتی نماید و اقداماتی انجام دهد، خواه منصوب از جانب او باشد (وکیل و وصی) و خواه نه (مانند امین محجور و امین غایب و قیم و ولی قهری و جز اینها). 10

سؤال این است که آیا همه کسانی که به آنها نماینده اطلاق می شود می توانند از سوی مالک در جلسات مجمع حاضر شوند و یا این که چنین نیست و تنها یکی از افراد نمایندگی یعنی وکیل مالک می تواند در جلسات مجمع حاضر شود؟ علت طرح سؤال مزبور آن است که قانونگذار در ماده نه آیین نامه اجرایی ق.ت.ا تصریح می دارد: “کسی که به عنوان نماینده یکی از شرکا تعیین شده باید قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی وکالت نامه معتبر خود را به مدیر یا مدیر و یا هیات مدیره ارائه نماید”. عبارت وکالت نامه معتبر این شبهه را به ذهن القا می کند که ممکن است مقصود قانونگذار از اصطلاح نماینده، مفهم این معنی باشد که کسی که در جلسات مجمع حاضر می شود، الزاماً باید وکیل مالک باشد و با داشتن وکالت نامه رسمی در جلسات حاضر شود. به نظر می رسد که مقصود قانونگذار این معنی نیست، بلکه عبارت نماینده ناظر به همه افراد نمایندگی است و وکالت یکی از مصادیق نمایندگی است. وکیل یا نماینده مالک می تواند شخصی از خارج ساختمان یا یکی از مالکان ساختمان باشد.

هم چنین ممکن است شخص حقوقی نماینده یکی از مالکین باشد که در این صورت باید یک نفر شخص حقیقی برای حضور در جلسات مجمع بفرستد.

به علاوه مقصود از عبارت (وکالت نامه معتبر) تنظیم وکالت نامه به صورت رسمی نیست. بلکه وکالت نامه عادی نیز برای حضور در جلسات مجمع کافی است. آنچه دارای اهمیت است احراز اعتبار وکالت نامه است نه تنظیم رسمی آن، به عبارت دیگر همین که معلوم شود مالک به کسی نیابت و نمایندگی داده، حضور او در جلسه مجمع و اتخاذ تصمیم به وکالت از طرف مالک بلامانع است.

مشاهده بخش سوم

این مقاله از وب سایت http://www.charge-software.ir فراهم شده است