نیازمردم به شما از نعمت های اللهی است از این نعمت ها بیزار نباشد .امام حسین (ع)

دانستنی ها و دانش اداره یک مجتمع مسکونی

آنهایی که قصد دارند مدیر یا عضو هیات مدیره یک مجتمع مسکونی شوند ویا کسانی که مشتاقند بدانند چگونه باید یک آپارتمان را مدیریت نمود این صفحه را لطفا بخوانند.

بخش اول‌: قسمتهای مختلف ساختمان‌

الف. ارکان اداره ساختمان

منظور از اداره ساختمان، کلیه اقداماتی است که انجام تعهدات و استیفای حقوق آن را میسر می سازد. اداره هر ساختمان، بر عهده دو رکن اصلی است:

1. رکن تصمیم گیرنده (مجمع عمومی) 
2. رکن اداره کننده (هیأت مدیره)

مجمع عمومی مالکان در رأس اداره ساختمان است و مدیر و یا هیات مدیره باید گزارش عملکرد خود را به آن ارائه دهند. همچنین تصمیمات مهم راجع به امور ساختمان باید به تأیید مجمع عمومی برسد. اما مجمع عمومی نمی تواند برای اداره امور ساختمان هر روز جلسه تشکیل دهد. پس باید مدیر و یا هیات مدیرهی را انتخاب نماید تا به نمایندگی از طرف آن عمل کنند. به همین منظور در مجتمع های بزرگ آپارتمانی، هیأت مدیره ای تشکیل می شود که اداره روزانه امور ساختمان را بر عهده دارند.

اصل بر صحت اعمال مدیر و یا هیات مدیره است و فرض این است که اقدامات مدیر در جهت تأمین منافع ساختمان است، مگر اینکه خلاف آن ثابت شود. اما مالکان می توانند به منظور جلوگیری از بروز هر نوع تخلف و نظارت بر حسن عملکرد مدیر و یا هیات مدیره، اقدام به تعیین بازرس نمایند. 1

مجمع عمومی

بخاطر کاهش هزینه ها و سهولت در انجام کار ، افرادی بعنوان هیات موسس تشکیل و بدور هم جمع می شوند با چندین جلسه مقدامات برگزاری مجمع عمومی را فراهم می کنند تا مسیر صحیحی از انجام اهداف و کارها در  مجمع عمومی طی شود.

مهم ترین مرجع برای اداره ساختمان مجمع عمومی است که تصمیمات اساسی و خط مشی کلی راجع به اداره امور ساختمان را اتخاذ نموده، و مدیر و یا هیات مدیره را انتخاب و عملیات آنها را بررسی، تأیید یا تصحیح می نماید.

در یک آپارتمان چند مجمع عمومی می توان تصور نمود:

اولین اجتماع مالکان برای تصویب اساس نامه و تعیین اولین مدیر و یا هیات مدیره و تعیین رئیس مجمع، مجمع عمومی نخستین نام دارد. اجتماع سالانه مالکان برای تصویب گزارش مربوط به در آمد، اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان و تعیین جانشین برای مدیر و یا هیات مدیره معزول یا مستعفی مجمع عمومی عادی نام دارد که ممکن است، در طول سال و به طور فوق العاده نیز تشکیل شود.2

اجتماع دیگر مالکان مجمع عمومی فوق العاده است که به منظور انتخاب جانشین برای مدیر معزول و محجور پیش از انقضای مدت مدیریت، تشکیل می شود.

در عمل ممکن است اجتماعی از مالکان تشکیل شود که هم عنوان مجمع عمومی عادی داشته باشد و هم عنوان مجمع عمومی فوق العاده، بدین منظور که هر دو مجمع در یک زمان و برای صرفه جویی در وقت، به مسائل مختلفی رسیدگی کنند که در صلاحیت هر کدام از مجامع تشکیل شده است.3

1-1.مجمع عمومی نخستین

در قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن به طور مشخص از مجمع عمومی نخستین نامی برده نشده است. این مجمع با حضور مالکان برای نخستین بار در ساختمان تشکیل می شود.

بند اول. مجمع عمومی نخستین

ماده پنج آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها مقرر می دارد: “در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند، مجمع عمومی مالکین تشکیل می شود”. بنابراین ساختمان هایی مشمول قانون هستند که تعداد مالکان آن بیشتر از سه نفر باشند. در چنین حالتی، این شرایط پیش می آید که ساختمان های با تعداد مالکان کمتر تابع مقررات توافق شده فیمابین اند و تکلیفی در اجرای قانون گفته شده ندارند، اما نباید نادیده گرفت که در هر حال ساختمان های دارای سه مالک و کمتر نمی توانند بدون هیچ گونه برنامه ریزی و ضوابطی اداره شوند و مالکان به رعایت حداقل ضوابط عمومی برای اداره آنها مکلف اند. افزون بر این باید گفت که، منظور قانونگذار از ذکر کلمه مالک، دقیقاً ناظر بر تعداد واحدها است نه این که صرف تعداد مالکان مورد نظر باشد. چه در این صورت، اگر فرضاً بنایی تک واحدی با چهار مالک مشاعی باشد، باید تابع مقررات این قانون باشد که از نظر منطقی قابل قبول نیست. بنابراین، همان گونه که گفته شد، هرگاه ساختمانی دارای چهار واحد و بیشتر باشد، مشمول قانون یادشده است و باید بر اساس آن اداره شود.4

الف. نحوه دعوت از اعضا؛ قانونگذار نحوۀ دعوت از مالکین را برای تشکیل مجمع عمومی معین نکرده است. با توجه به این که چگونگی دعوت و قانونی بودن آن از اهمیت ویژه ای برخوردار است و قانونگذار نیز در این زمینه سکوت نموده است، مالکان باید در مورد نحوۀ دعوت اعضا به توافق برسند و تعیین کنند، آیا دعوت اعضای مجمع از طریق نصب اطلاعیه بر روی تابلوی اعلانات ساختمان صورت گیرد یا از طریق ارسال دعوت نامه به وسیله پست سفارشی به نشانی آنها، هم چنین با توجه به این که محل تشکیل جلسات هم مشخص نیست، مالکین باید نسبت به تعیین محل جلسه اقدام کنند. در آگهی دعوت از مالکان برای تشکیل مجمع عمومی دستور جلسه و تاریخ و محل تشکیل مجمع ذکر شود. نکته دیگری که در قانون مسکوت مانده آن است که معلوم نیست چه کسی دعوت از مالکان را جهت شرکت در مجمع عمومی بر عهده دارد. آیا هر یک از مالکان می توانند با ارسال دعوت نامه، مجمع عمومی نخستین را تشکیل دهند، یا تعداد مشخصی از مالکان این وظیفه را بر عهده دارند؟

با توجه به این که در قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن به نکات فوق اشاره نشده است، مالکان می توانند به موجب قراردادهای خصوصی (اساس نامه) نقص قانون را برطرف کنند.

چنانچه تشریفات لازم برای دعوت رعایت نگردد تصمیمات متخذه باطل بوده و هر ذی نفعی می تواند تقاضای ابطال آن را بنماید. چرا که مالکان جز به وسیله شرکت در مجامع عمومی که به طور صحیح تشکیل شده باشد، نمی توانند اظهار نظر کنند و نظریات آنان تا وقتی که در مجمع عمومی تأیید نشده، دارای اعتبار نیست.

دستور جلسه مجمع در بر گیرندۀ موضوعاتی است که در جلسه مطرح می شود. گر چه قانون پیش بینی نکرده است که جزئیات دستور جلسه باید در دعوت نامه ذکر شود، اما چون مجامع عمومی فقط برای موضوعاتی که در دستور جلسه ذکر شده است حق اتخاذ تصمیم دارند، تصمیم راجع به موضوعاتی خارج از دستور جلسه ممکن است مورد اعتراض سایر شرکا واقع شود. زیرا مالکان ممکن است راجع به موضوع های مندرج در دستور جلسه علاقه ای نداشته باشند و به این جهت در مجمع حاضر نشوند. بنابراین، رسم و عادت بر این است که دستور جلسه مجمع عمومی به تفصیل ذکر گردد و مجمع عمومی که دعوت شده است نمی تواند خارج از موضوع های مندرج در دستور جلسه، تصمیم اتخاذ کند 5.

مشاهده قسمت دوم

این مقاله از وب سایت http://www.charge-software.ir فراهم شده است