در تمامی ممالک متمدن هدف قانون گذاران

1.  حفظ نظم اجتماعی (رعایت عادات و رسوم)
2.  بهبود بخشیدن به وضع و اوضاع موجود می باشد.

مجمع عمومی چیست؟

مجمع عمومی به گردهم آیی و یا جلسه ای که بیی مالکین یک مجموعه اعم از تجاری مسکونی و… گفته می شود. مهم ترین مرجع برای اداره مجتمع و یا یک ساختمان مجمع عمومی است که تصمیمات اساسی و خط مشی کلی راجع به اداره امور مجتمع و یا ساختمان را اتخاذ نموده، و هیات مدیره را انتخاب و عملیات آنها را بررسی، تأیید یا تصحیح می نماید.

در ماده پنج آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها مقرر می دارد:

“در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند، مجمع عمومی مالکین تشکیل می شود”.

افزون بر این باید گفت که، منظور قانونگذار از ذکر کلمه مالک، دقیقاً ناظر بر تعداد واحدها است نه این که صرف تعداد مالکان مورد نظر باشد.

چه در این صورت، اگر فرضاً بنایی تک واحدی با چهار مالک مشاعی باشد، باید تابع مقررات این قانون باشد که از نظر منطقی قابل قبول نیست.

جهت تشکیل مجمع عمومی مراحل زیر نیاز است:

• حفظ و نگهدار مجتمع و یا اپارتمان تا برگزار مجمع عمومی.
• ایجاد هیات موسسان تا بهتر بتوان مجمع عمومی را برگزار نمود.
• پیش نویس اساسنامه.
• تایین زمان و مکان مجمع عمومی.
• الف. فراخوان و دعوت از اعضاء.
• جمع آوری اطلاعات کاندیداتوری هیات مدیره.
• نحوه اختیارات ، هدایت و کنترل مجتمع.

مجمع عمومی آپارتمانها و برج ها

در مجمع عمومی موارد فوق الذکر بین مالکین و مشارکین تحت برسی قرار گرفته و به تصویب می رسد.

پس در یک مجتمع و یا یک آپارتمان چند مجمع عمومی می توان تصور نمود:

• مجمع عمومی نخستین، اولین اجتماع مالکان برای تصویب اساس نامه و تعیین اولین هیات مدیره می بایستی ابتدا رئیس مجمع، تعداد دو نفر ناظر و یک نفر منشی تعیین گردند.
• مجمع عمومی اجتماع سالانه مالکان برای تصویب گزارش مربوط به در آمد، اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان و تعیین جانشین برای هیات مدیره معزول یا مستعفی مجمع عمومی عادی نام دارد که بنا به قانون تملک آپارتمانها می بایستی بطور سالانه برگزار گردد.
• مجمع عمومی در طول سال و به طور فوق العاده نیز در صورت نیازتشکیل شود.

اجتماع دیگر مالکان مجمع عمومی فوق العاده است که به منظور انتخاب جانشین برای مدیر معزول و محجور پیش از انقضای مدت مدیریت، تشکیل می شود.

نکات مهم:

• در جلسات مجمع عمومی آن است که باید بیش از نصف مالکین یا نمایندگان آنان در جلسه حضور داشته باشند تا جلسه رسمیت پیدا کند.
• اگر تعداد افراد حاضر به حد نصاب نرسد باید جلسه را برای پانزده روز بعد تجدید کرد.
• اگر در جلسه دوم هم تعداد به حد نصاب نرسید بار دیگر جلسه برای پانزده روز دیگر تجدید می‌شود و تصمیمات جلسه‌ سوم فارغ از اینکه تعداد شرکت‌کنندگان به حد نصاب رسیده باشد یا نه رسمیت خواهد داشت.
• مصوبات مجمع عمومی تنها زمانی معتبر است که دو سوم مالکین حاضر در جلسه به آن رای داده باشند.
• تمامی تصمیمات گرفته شده در جلسات مجمع عمومی باید صورت‌ جلسه شده و مدیر ساختمان آن‌ را نگهداری کند.

هیات مدیره مجتمع و یا نماینده و یا مدیرساختمان کیست؟

هیات مدیره و یا مدیر ساختمان مسئول حفظ و اداره مجتمع ، ساختمان و اجرای تصمیماتی است که مجمع عمومی می‌گیرد. هیات مدیره و یا مدیر باید در جلسه‌ سالانه مجمع به مدت یک ‌سال با رای مالکین ساختمان انتخاب شود.

در مورد انتخاب مجدد هیات مدیره و یا یک فرد به عنوان نماینده یا مدیر ساختمان محدودیتی وجود ندارد، هرچند توصیه می‌شود این منصب به صورت چرخشی بین مالکین دست به دست شود تا همه نسبت به ساختمان احساس مسئولیت پیدا کنند.

ذکر این نکته نیز لازم است که هیات مدیره می‌تواند از اشخاص حقیقی یا حقوقی خارج از ساختمان هم باشد.

مجمع عمومی می‌تواند به جای آنها ، افرادی را از خارج مجموعه بعنوان  هیات مدیره انتخاب کرده و مدیران (هیات مدیره ساختمان )را تشکیل دهد.

فقط باید به این نکته توجه کرد که تعداد اعضای هیات مدیره فرد باشد تا هنگام رای‌گیری تشخیص رای اکثریت با مشکل مواجه نشود.

اگر پیش از پایان مدت ماموریت، مدیر یا سه نفر از اعضای هیات مدیره استعفا دهند یا فوت کنند، مجمع عمومی باید جلسه‌ای فوق‌العاده تشکیل داده و مدیر یا هیات مدیره جدیدی انتخاب کند.

وظایف و اختیارات مجمع عمومی به شرح زیر است:

• انتخاب هیات مدیره و رسیدگی به عملکرد او
• تصمیم‌گیری در مورد اداره امور ساختمان
• تصویب گزارش درآمد و هزینه‌های سالانه ساختمان
• تصمیم‌گیری در مورد پس‌انداز برای امور مربوط به حفظ، نگهداری و تعمیر ساختمان
• دادن اختیار به مدیر برای انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان
• تصویب و تغییر مقررات ساختمان در چهارچوب قانون کشور
• مجمع عمومی باید سالانه حداقل یک بار تشکیل شود و ریاست جلسات مجمع هم بر عهده‌ مدیر ساختمان است.
• اگر مدیر یا هیات مدیره ساختمان یا حداقل سه نفر از مالکین ساختمان درخواست داشته باشند می‌توان جلسه‌ فوق‌العاده‌ای برای مجمع عمومی در نظر گرفت.
• البته باید یک هفته پیش از تشکیل جلسه به صورت مکتوب، تلفنی، فکس یا ایمیل تشکیل جلسه به اطلاع مالکین برسد.