قسمت سوم

در صورتی که مالک آپارتمان شخص حقوقی باشد، باید یک نفر شخص حقیقی به نمایندگی از طرف خود به مجمع عمومی معرفی کند و تصمیماتی که شخص حقیقی اتخاذ می کند به منزله تصمیم خود مالک (شخص حقوقی) محسوب خواهد شد.11

هم چنین در فرضی که واحد آپارتمانی دارای بیش از یک مالک باشد، چون حضور تمامی مالکین در جلسه و اخذ رأی واحد از سوی آنها ممکن نیست، باید یک نفر نماینده از سوی خود برای حضور در مجامع عمومی معرفی کنند. در همین رابطه ماده ده آیین نامه اجرایی ق.ت.ا مقرر می دارد: “هرگاه چند نفر مالک یک قسمت اختصاصی باشند باید طبق ماده هفت قانون تملک آپارتمان ها از طرف خود یک نفر را برای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند”. در مورد این ماده چند نکته قابل ذکر است:

1- مالکین آپارتمان مزبور تشکیل جلسه داده و رأی اکثریت عددی آنها نسبت به تمام مالکین آپارتمان راجع به معرفی نماینده به مجمع عمومی مالکین ساختمان متبع خواهد بود، مشروط بر این که تعداد مالکین حاضر در آن کم تر از ثلث تمامی مالکین مشاع آن آپارتمان نباشد.

2- چنانچه تعداد مالکان حاضر در جلسه اول کم تر از ثلث تمامی مالکین آپارتمان مزبور باشند، مالکان آپارتمان تجدید دعوت خواهند شد و در این جلسه تصمیم اکثریت مالکان حاضر ولو این که کم تر از ثلث تمامی مالکان نیز باشند، نسبت به این همه مالکین آپارتمان مذکور معتبر خواهد بود. بنابراین، حاضرین هر شخصی را برای مجمع عمومی مالکین ساختمان معرفی نمایند، قانونی بوده و سایر مالکانی که حاضر نبوده اند، حق اعتراض ندارند، تصمیمات این نماینده به منزله تصمیم همه مالکان آپارتمان مزبور است.12

بند دوم. صلاحیت های مجمع عمومی نخستین

هم چنان که پیش تر نیز ذکر شد، در قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن مشخصاً به مجمع عمومی نخستین و وظایف آن اشاره نشده است، با این حال وجود چنین مجمعی در قانون مفروض است.

چنان که در ماده هفت آیین نامه اجرایی آمده است: در اولین جلسه مجمع عمومی ابتدا رئیس مجمع تعیین خواهد شد و سپس در همین جلسه مدیر یا مدیر و یا هیات مدیرهی از بین مالکین و یا اشخاص خارجی انتخاب می شود. مجمع عمومی مالکین باید لااقل هر سال یک بار تشکیل شود. ذیلاً به تبیین وظایف و اختیارات مقرر می پردازیم:

الف. تعیین رئیس مجمع؛ در اولین جلسه مجمع عمومی ابتدا رئیس مجمع تعیین خواهد شد. (ماده هفت آیین نامه اجرایی ق.ت.ا) رئیس مجمع ممکن است از بین مالکین باشد یا از خارج انتخاب شود. هم چنین ممکن است رئیس مجمع از میان اشخاص حقیقی یا اشخاص حقوقی باشد. در این صورت نماینده شخص حقوقی به عنوان رئیس مجمع در جلسه شرکت می کند.

به موجب ماده 588 قانون تجارت “شخص حقوقی می تواند دارای کلیه حقوق و تکالیفی شود که قانون برای افراد قائل است”. بنابراین، شخص حقوقی نیز می تواند به ریاست مجمع عمومی انتخاب شود، مگر این که منع قانونی وجود داشته باشد. در قانون مدت زمان ریاست رئیس مجمع تعیین نشده، لذا مالکین می توانند به موجب قرارداد خصوصی مدت زمان ریاست وی را معین کنند.

وظیفه رئیس مجمع ادارۀ جلسه و ایجاد نظم در مذاکرات معمول تنظیم صورت جلسه و نظارت بر انتخاب مدیر (هیأت مدیره) است هم چنین بنا بر ماده دوازده آیین نامه اجرایی ق.ت.ا که مقرر می دارد: “کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکا باید در صورت جلسه نوشته شود”. از آنجا که قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن به منشی اشاره نشده است، به نظر می رسد تنظیم صورت جلسات مجمع بر عهده رئیس مجمع است. اگر چه شرکا می توانند به موجب قرارداد خصوصی در انتخاب منشی و تنظیم صورت جلسات مجمع عمومی توسط او به توافق برسند.

صورت جلسه مربوط به مذاکرات به امضای رئیس مجمع می رسد و یک نسخه از آن در ساختمان باقی می ماند. قانونگذار محتوی دقیق صورت جلسه را معین نکرده است، ولی صورت جلسه به طور اصولی باید به گونه ای تنظیم شود که اعتبار آن مورد تردید نباشد، در صورت جلسه باید تاریخ و محل تشکیل مجمع عمومی، دستور جلسه، تعداد شرکت کنندگان در مجمع، جمع آرای آنان و نصابی که حاصل شده است و خلاصه ای از مذاکرات و تصمیمات اتخاذ شده قید شود.13

ب. انتخاب مدیر (هیأت مدیره)؛ مدیر و یا هیات مدیره مجری تصمیمات مجامع هستند. مالکین ساختمان پس از رسمیت جلسه مجمع عمومی نخستین و بعد از تعیین رئیس مجمع که ادارۀ مجمع بر عهدۀ اوست، مبادرت به انتخاب مدیر (هیأت مدیره) از بین مالکین یا اشخاص خارج می نمایند. (ماده هفت آیین نامه اجرایی ق.ت.ا) اولین مدیر و یا هیات مدیره در مجمع عمومی نخستین انتخاب می شوند. مدت مأموریت مدیر دو سال است، ولی مجمع عمومی می تواند این مدت را اضافه کند. به نظر می رسد مجمع عمومی نخستین حق تقلیل مدت مزبور را ندارد. انتخاب یک نفر مدیر در ساختمان های چهار یا پنج طبقه کافی است. اما در ساختمان های بلند مرتبه که بین پنجاه یا صد واحد آپارتمانی دارد، تعیین هیأت مدیره به منظور ادارۀ ساختمان به نحو مطلوب ضرورت دارد.

وفق ماده هفت آیین نامه اجرایی ضروری نیست که مدیر و یا هیات مدیره از بین مالکین انتخاب شوند، زیرا ممکن است مالکین نخواهند یا نتوانند از عهدۀ مدیریت ساختمان برآیند. لذا آیین نامه اجرایی در ماده هفت، انتخاب مدیر و یا هیات مدیره را منحصراً از بین مالکین لازم ندانسته، بلکه از افراد خارج از ساختمان نیز ممکن است انتخاب شوند تا به این ترتیب ادارۀ قسمت های مشترک دچار وقفه و تعطیلی نگردد.

مدیر (هیأت مدیره) انتخاب شده باید به طور کتبی قبول سمت نمایند. هرگاه مدیر و یا هیات مدیره در جلسه حاضر باشند صورت مجلس را امضا می کنند و هرگاه حاضر نباشند، قبول سمت کتبی از طرف آنان به طریق دیگری صورت می گیرد (ماده هفده لایحه ق.ت. 1347)

ج. تعیین تاریخ سالانه مجمع؛ با توجه به این که ذیل ماده هفت آیین نامه اجرایی مقرر گردیده: “مجمع عمومی عادی مالکین باید لااقل هر سال یک بار تشکیل شود”. لذا چنین به نظر می رسد در اولین جلسه مجمع عمومی شرکا ناگزیرند در این خصوص نیز اتخاذ تصمیم نمایند، و از حین تشکیل اولین جلسه مجمع عمومی تاریخ سالانه آن را هم مقرر و معین کنند. به ویژه آن که قانونگذار مسئولیت دعوت از مالکین را به عهدۀ شخص خاصی (اعم از رئیس مجمع یا مدیر) قرار نداده است و در قانون معلوم نیست چه کسی مسئولیت دعوت از مالکین جهت حضور در جلسه مجامع عمومی را به عهده دارد. بنابراین، به نظر می رسد تعیین این موضوع از وظایف مجمع عمومی نخستین است.

آنچه در سه شرح بالا شرح آن گذشت مربوط به وظایف و اختیارات ویژه مجمع عمومی نخستین است، علاوه بر وظایف و اختیارات فوق، مجمع عمومی نخستین وظایف مربوط به مجمع عمومی عادی سالانه را که در ماده یازده آیین نامه اجرایی مورد اشاره قرار گرفته، دارا است.

تصمیمات مجمع عمومی پس از توافق اکثریت پیش بینی شده در قرارداد (اساس نامه) الزام آور است و چنانچه قراردادی بین مالکین وجود نداشته باشد، کلیه تصمیمات مربوط به ادارۀ قسمت های مشترک با موافقت اکثریت آرای مالکینی که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک اند، الزام آور است14

2-1.مجمع عمومی عادی

مجمع عمومی عادی، مجمعی است که برای امور عادی و جاری ساختمان تشکیل می شود. از آنجا که دخالت مالکان در امور ساختمان فقط به وسیله تعیین مدیر و یا هیات مدیره انجام می گیرد، وظیفه مهم مجمع عمومی تصویب و تأیید عملیات آنها در پایان هر سال است. مجمع عمومی عادی باید سالی یک بار تشکیل شود. (ماده هفت آیین نامه اجرایی ق.ت.ا) به همین دلیل می توان از آن به مجمع عمومی سالانه هم تعبیر نمود. در صورت ضرورت ممکن است مجمع عمومی عادی را به طور فوق العاده و در طول سال دعوت کرد. شرایط تشکیل و رأی گیری این اجتماع فوق العاده مانند اجتماع عادی سالانه مالکان است.

بند اول. صلاحیت های مجمع عمومی عادی15

مجمع عمومی عادی می تواند نسبت به کلیه امور ساختمان به جز آنچه که در صلاحیت مجمع عمومی نخستین و فوق العاده است، تصمیم بگیرید.16

مجمع عمومی عادی باید سالی یک بار در موعدی که در قرارداد مالکین پیش بینی شده است، برای تصمیم گیری نسبت به ادارۀ امور ساختمان، تفویض اختیار به مدیر (هیأت مدیره) به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای ادارۀ ساختمان، تعیین رئیس مجمع عمومی، تعیین خزانه دار از میان مدیر و یا هیات مدیره، تصویب گزارش مربوط به در آمد و هزینه های سالانه، تصویب دریافت وجوهی از سوی مدیر و یا هیات مدیره به عنوان تنخواه گردان، تصویب هزینه های مشترک ساختمان بر اساس نرخ معین تشکیل می شود.

به علاوه، تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگاهداری و تعمیر بنا 17

تصویب بازسازی تمام مجموعه ساختمان، انتخاب سه نفر کارشناس رسمی دادگستری جهت احراز پایان عمر مفید یا فرسودگی ساختمان نیز در زمره صلاحیت های مجمع عمومی عادی است. 18

علاوه بر این، ممکن است تصمیمات مهم دیگری نیز در مجمع عمومی عادی اتخاذ شود، مانند نصب و عزل مدیر و یا هیات مدیره، مشروط بر این که جانشین آنها را انتخاب کنند. سر انجام این که می توان در اساس نامه پیش بینی نمود بعضی از مواردی که انجام دادن آنها در صلاحیت مدیر و یا هیات مدیره است به جهت اهمیت با تأیید مجمع عمومی انجام شود.

3-1.مجمع عمومی فوق العاده

اغلب نکاتی که در مباحث قبل دربارۀ مجمع عمومی نخستین و مجمع عمومی عادی مطرح نمودیم، در مورد مجمع عمومی فوق العاده نیز صادق است. در واقع مقررات این سه مجمع بسیار به هم نزدیک است، از جمله: تشریفات دعوت، اکثریت لازم برای تصمیم گیری، الزامی بودن تصمیمات و غیره… بنابراین، از تکرار قواعد مشترک در این مجامع خودداری نموده و به نکاتی که خاص مجمع عمومی فوق العاده است، می پردازیم19

بند اول. صلاحیت های مجمع عمومی فوق العاده

قانون گذار در ماده شش آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها مقرر نموده است: “در صورت استعفا، فوت، عزل یا حجر مدیر (هیأت مدیره) قبل از انقضای مدت مجمع عمومی فوق العاده به منظور انتخاب جانشین تشکیل خواهد شد”.

هم چنین بر اساس تبصره ماده شانزده آیین نام اجرایی ق.ت.ا در صورتی که سه نفر یا بیشتر از اعضای هیأت مدیره به جهات فوق از هیأت مدیره خارج شوند، مجمع عمومی فوق العاده باید به منظور تجدید انتخاب هیأت مدیره تشکیل شود.

بنابراین، وظایف مجمع عمومی فوق العاده منحصر به موارد فوق الذکر است و این مجمع نمی تواند به حقوق فردی شناخته شده برای مالکان خدشه وارد کند. مانند این که او را از حق رأی دادن یا شرکت در جلسات محروم نماید. مجمع عمومی فوق العاده نمی تواند تصمیماتی اتخاذ کند که در صلاحیت مجمع عمومی عادی است، مانند: تفویض اختیار به مدیر و یا هیات مدیره برای انعقاد قرارداد لازم به منظور ادارۀ ساختمان.

مشاهده بخش چهارم

این مقاله از وب سایت http://www.charge-software.ir فراهم شده است