قسمت پنجم

1.هزینه ها و درآمد

هزینه های مشترک ساختمان تحت عناوین ذیل مورد مطالعه قرار گرفته است:

1- تعریف هزینه های مشترک

2- تعیین هزینه های مشترک

3- وصول هزینه های مشترک

4- در آمد و تعیین منابع درآمد ساختمان

1-1.تعریف هزینه های مشترک

با تعیین منابع در آمد ساختمان و تصویب آن توسط مجمع عمومی، مدیر (هیأت مدیره)، وجوه حاصله را صرف اداره ساختمان می کند. قانونگذار در ماده بیست و پنج آیین نامه اجرایی به تعریف هزینه های مشترک پرداخته است، اما در واقع این ماده موارد مصرف هزینه های مشترک را تعیین نموده است. بر اساس ماده بیست و پنج آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها، هزینه های مشترک عبارت است از:

1- هزینه های لازم برای استفاده، حفظ و نگاهداری عادی ساختمان و تأسیسات و تجهیزات

2- هزینه های اداری و حق الزحمه مدیر یا مدیر و یا هیات مدیره.

3- بر این موارد حق بیمه ساختمان را نیز باید افزود25

بند اول. استفاده، حفظ و نگاهداری ساختمان

انرزی های گوناگون گرمایشی و سرمایشی، برق مشترک راهروها، راه پله ها، حیاط و پارکینگ، از جمله مواردی است که به طور مشترک مورد استفاده مالکین قرار می گیرد و قسمتی از در آمد ساختمان برای این نوع هزینه ها تخصیص می یابد. هم چنین بخشی از درآمدها صرف نگاهداری تأسیسات حرارتی و برودتی، تعمیر تأسیسات آب و برق و … می شود. قسمتی از درآمدها نیز برای نگاهداری ساختمان، آسفالت پشت بام، تعمیر دیوارها و پله ها و تزئینات قسمت های مشترک هزینه می شود.

بند دوم. پرداخت حق بیمه، هزینه های اداری و حق الزحمه مدیر

به موجب قانون، مدیر (هیأت مدیره) مکلف است بخشی از درآمد ساختمان را صرف بیمه ساختمان در برابر آتش سوزی نماید، هم چنین در ساختمان های بزرگ که اداره آنها مستلزم تشکیلات گسترده است و از برخی افراد جهت انجام امور اداری استفاده می شود، پرداخت حقوق پرسنل اداری موجب تحمیل هزینه هایی بر ساختمان می شود. حق الزحمه مدیر (هیأت مدیره) نیز از جمله هزینه هایی است که باید از محل در آمد ساختمان پرداخت شود.26

2-1.تعیین هزینه های مشترک

با مطالعه مواد قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن، دو روش عمده جهت تعیین سهم مالکین از هزینه های مشترک می توان استنباط نمود:

1- روش قراردادی

2- روش قانونی

مجامع عمومی در انتخاب هر یک از این دو شیوه آزادی عمل داشته و می توانند به یکی از دو طریق فوق عمل نمایند و در صورت انتخاب هر یک از این دو روش باید به تعهدات ناشی از آن ملتزم شوند.

بند اول. روش قراردادی

مالکین آپارتمان ها می توانند با انعقاد قرارداد، سهم خود از هزینه های مشترک را تعیین کنند. این قرارداد در صورتی که به تصویب اکثریت مالکین برسد معتبر و لازم الاجرا است. زیرا وفق ماده ده قانون مدنی، قراردادهای خصوصی که در چارچوب قانون تدوین شده باشد، برای طرفین آن لازم الاجرا هستند.27

مراد از اکثریت مالکین، در صورتی که حد نصاب لازم برای انعقاد قراردادها پیش بینی نشده باشد، اکثریت آرای مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند.28

بند دوم. روش قانونی

بر اساس ماده چهار ق.ت.ا که مقرر می دارد: “حقوق و تعهدات و هم چنین سهم هر یک از مالکان قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد…” تعیین سهم مالکین از هزینه های مشترک به دو قسمت تقسیم می شود: هزینه های نسبی، هزینه های ثالث.

الف-هزینه های نسبی؛

هزینه های نسبی به آن دسته از هزینه ها اطلاق می گردد که به لحاظ ارتباط مستقیم با مساحت اختصاصی هر یک از واحدها متناسب با زیربنای اختصاصی تعیین و دریافت می شود.29

مطابق این ضابطه شرکایی که مساحت زیربنای قسمت های اختصاصی آنها بیشتر است نسبت به شرکایی که مساحت زیربنای کمتری دارند، سهم بیشتری از هزینه ها پرداخت می کنند. بنابراین، در صورتی که مساحت تمام واحدهای آپارتمانی مساوی باشد و یا اختلاف مساحت بسیار اندک باشد، هزینه های نسبی به طور مساوی تقسیم می شود. به عنوان مثال: هزینه های گازوئیل، آب، آسفالت پشت بام، حق بیمه، اجور عرصه زمین (در صورت وقف یا خالصه بودن) از جمله مصادیق هزینه های نسبی هستند که متناسب با زیربنای اختصاصی هر واحد تعیین و دریافت می شود.30

1.اندوخته قانونی

فرسایش ساختمان در دراز مدت هزینه سنگینی را بر مالکین آپارتمان ها تحمیل خواهد نمود. بدیهی است در صورتی که منابع مالی لازم برای تعمیر و مرمت ساختمان پیش بینی نگردد، حفظ و نگاهداری ساختمان عملی نخواهد شد. از این رو قانونگذار با پیش بینی اندوخته قانونی، ساکنین آپارتمان ها را مکلف نموده تا با پرداخت وجوهی در دراز مدت منابع مالی لازم برای تعمیر ساختمان را تأمین نمایند.

اگر چه قانونگذار مقدار اندوخته و نحوۀ وصول آن را از حیث ثابت یا نسبی بودن مشخص ننموده، اما با توجه به مفاد قانون تملک آپارتمان ها اصل بر تقسیم هزینه های مشترک به نسبت زیربنای اختصاصی است. بنابراین، سهم هر یک از مالکان (استفاده کنندگان) از اندوخته قانونی متناسب با مساحت زیربنای اختصاصی آنها تعیین و دریافت خواهد شد.31

2.بیمه ساختمان

نیاز به آرامش، پیش گیری از بروز حوادث و تلاش برای تخفیف خسارات ناشی از حوادث غیر مترقبه، موجب رشد صنعت بیمه در جامعه شده است. طبق قانون تملک آپارتمان ها، مدیر (هیأت مدیره) مکلف است تمام ساختمان را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نماید.32

علت این تکلیف آن است که شایع ترین خطری که واحد های آپارتمانی را تحدید می کند، حوادث ناشی از آتش سوزی است و از آنجا که واحد های آپارتمانی هم چون حلقه های زنجیر به یکدیگر متصل اند،‌امکان گسترش خطر بیشتر است. از این رو مدیر (هیأت مدیره) مکلف است حق بیمه هر یک از واحد ها را متناسب با زیربنای اختصاصی آن ها محاسبه و دریافت نموده و به بیمه گر ژرداخت کند. در واقع این وظیفه به صورت یک تکلیف توسط قانونگذار تعریف شده و دارای ویژگی قواعد آمره است. در صورتی که مدیر به تکلیف فوق عمل ننماید،‌ مالکین هر یک از واحد ها می توانند نسبت به بیمه نمودن آپارتمان خود رأساً اقدام کنند. لیکن در صورت بروز آتش سوزی در تمام مجموعه آپارتمانی،‌ هر یک از واحد ها برای مطالبه خسارت باید به بیمه گری که نزد او قرارداد بیمه منعقد نموده است مراجعه کند،‌ و این امر در عمل مشکلاتی را به همراه دارد.

اما در صورتی که مدیر (هیأت مدیره) از انجام تکلیف قانونی خود استنکاف کند، جبران خسارت وارده به ساختمان در صورت بروز آتش سوزی بر عهده چه کسی است؟

به موجب قواعد مسئولیت مدنی، هر کس به دیگری ضرر بزند باید آن را جبران کند، مگر مواردی که اضرار به غیر به حکم قانون باشد یا ضرر وارده ناروا و نامتعارف جلوه نکند. در این موارد نیز چون در اثر تقصیر مدیر به ساختمان خسارت وارد شده وی مسئول جبران خسارت است، در صورتی که تقصیر مدیر موجب آسیب جانی و فوت شود،‌بر اساس ماده 616 قانون تعزیرات مصوب 2 خرداد 1370 محکوم به حبس تعزیری بین یک تا سه سال خواهد شد.

اما مسئله اصلی این است که آیا مدیر به طور مطلق حتی در صورت وجود قوه قاهره، مسئول جبران خسارت است و یا این که اثبات قوه قاهره مدیر را از مسئولیت معاف می کند؟ قاعده کلی ارتکاب تقصیر است. بنابراین، همین که ثابت شود متعهد از انجام تهعد خودداری نموده،‌برای مسئولیت او کافی است. مگر این که متعهد وجود قوه قاهره را ثابت کند. در نتیجه مدیری که از انجام تعهد خودداری نموده در صورتی از مسئولیت معاف می شود که وجود قوه قاهره را ثابت کند.33

ب. هزینه های ثابت؛‌هزینه های ثابت به آن دسته از هزینه ها اطلاق می گردد که به لحاظ عدم ارتباط با مساحت زیربنا، به نحو مساوی تقسیم می شود. به عنوان نمونه،‌ هزینه های مربوط به سرایدار، نگهبان، باغبان،‌ متصدی آسانسور، هزینه نگاهداری تأسیسات، تزئینات قسمت های مشترک از جمله هزینه های ثابت هستند که صرف نظر از زیربنای اختصاصی واحد ها، به طور مساوی تعیین و دریافت می شود.34

در این قسمت با بیان یک مثال نحوه محاسبه هزینه نسبی و هزینه های ثابت توضیح داده می شود.

مثال- فرض کنیم ساختمانی دارای پنج واحد آپارتمانی با مساحت های زیربنای مختلف به شرح زیر باشد:

آپارتمان شماره (1) دارای مساحت زیربنای یکصد متر مربع؛

آپارتمان شماره (2) دارای مساحت زیربنای یکصدو پنجاه متر مربع؛

آپارتمان شماره (3) دارای مساحت زیربنای دویست متر مربع؛

آپارتمان شماره (4) دارای مساحت زیربنای دویست و پنجاه متر مربع؛

آپارتمان شماره (5) دارای مساحت زیربنای سیصد متر مربع؛

اگر کل هزینه های نسبی که مشتمل است بر حق بیمه به مبلغ پانزده هزار ریال و اندوخته قانونی به مبلغ سی هزار ریال و هزینه سرایداری که جزء هزینه های ثابت است ماهیانه مبلغ بیست هزار ریال باشد، مطلوب است محاسبه سهم ماهیانه هر یک از آپارتمان های فوق الاشعار از هزینه های نسبی و هزینه های ثابت؟

1000=300+250+200+150+100 = مجموع مساحت های زیربنای واحد ها

3-1. وصول هزینه های مشترک

پس از تعیین سهم مالکین از هزینه های مشترک توسط مدیر (هیأت مدیره) به موجب حکم قانون، تمامی مالکان واحد ها مکلف به پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک اند و صرف نظر از این که از مشترکات یاد شده استفاده می کنند یا خیر، باید آن را پرداخت یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف نماید، مستأجر می تواند از محل مال الاجاره هزینه های مربوط را پرداخت کند. (صدر ماده 23 آیین نامه اجرایی ق.ت.ا) به عبارتی مستأجر مکلف به پرداخت هزینه های مشترک نیست و در صورتی که آن را نپردازد مسئولیتی متوجه او نخواهد بود، اما در صورتی که مستأجر از محل مال الاجاره اقدام به پرداخت هزینه های مشترک نماید، چون ایت امر از سوی قانونگذار تجویز شده است، اعتراض مالک به مستأجر در مورد عدم پرداخت مال الاجاره به او وارد نخواهد بود و مالک تنها بعد از کسر هزینه های مشترک نسبت به مابقی مال الاجاره حق رجوع دارد.

در صورتی که پرداخت هزینه های مشترک به عهده استفاده کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند، مدیر می تواند علاوه بر مراجعه به استفاده کننده به مالک اصلی نیز مراجعه نماید. بر اساس ماده 23 آیین نامه مسئولیت مالک و استفاده کننده در برابر مدیر مسئولیت تضامنی است، در حالی که آیین نامه نمی تواند در مقام تبیین زوایای مختلف مصوبات قانون و پر داخت بیشتر به جزئیات، جنبه تأسیسی داشته باشد و به وضع قواعدی بپردازد که قانونگذار در مصوبه خود به آن اشاره ننموده است.

مسئولیت تضامنی کاملاً جنبه استثنایی دارد و در صورتی مسئولیت جمعی تضامنی است که قانون یا قرارداد آن مسئولیت تضامنی را مورد شناسایی قرارداده باشد. مطابق ماده 403 ق.ت.ا “مسئولیت تضامنی یا به حکم قانون بر قرار می شود یا به موجب قرارداد، پس هر جا صراحتاً قانون یا قراردادی مسئولیت تضامنی مقرر نکرده باشد باید به اصل مراجعه نمود که اصل بر عدم مسئولیت تضامنی است”.35

بند اول. ابلاغ اظهار نامه

اگر مالک یا مستأجر (استفاده کننده) از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک استنکاف کند، مدیر (هیأت مدیره) ساختمان مکلف است، سهم او را از هزینه های مشترک طی اظهارنامه ای مطالبه کند. در اظهارنامه مبلغ بدهی و صورت ریز مطالبات ساختمان قید می شود.36

اظهارنامه به صراحت ماده 156 ق.ا.د.م از طرق رسمی مطالبه حق است، که حسب مورد توسط اداره ثبت اسناد یا دفاتر دادگاه ها ابلاغ می شود. ارسال اظهارنامه در برخی موارد اجتناب ناپذیر است. (ماده ده مکرر ق.ت.ا) اگر اظهارنامه توسط دفتر دادگاه ابلاغ شود، جهت رسیدگی به دادگاه تقدیم نخواهد شد، بنابراین با ابلاغ اظهارنامه توسط دفتر دادگاه وظیفه دفتر پایان یافته و نوبت به ارجاع آن به دادگاه نمی رسد.

اظهارنامه در سه نسخه تنظیم و به امضای مدیر ساختمان رسیده، یک نسخه از آن به بدهکار ابلاغ می گردد، یک نسخه به مدیر تحویل می شود و نسخه دیگر در دفتر دادگاه بایگانی می گردد.

هرگاه مالک یا مستأجر (استفاده کننده) ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم خود از هزینه های مشترک را نپردازد، مدیر (هیأت مدیره) ساختمان می تواند به تشخیص خود و با توجه به امکانات موجود واحد یا واحدهای بدهکار را از دریافت خدمات مشترک همچون شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غیره محروم کند. (ماده ده مکرر ق.ت.ا) در واقع پس از ابلاغ اظهارنامه قطع خدمات مشترک، اولین ضمانت اجرای عدم پرداخت هزینه های مشترک از سوی مدیر علیه مالک یا مستأجر مستنکف است. مدیر نمی تواند پیش از ابلاغ اظهارنامه بدهکار را از دریافت خدمات مشترک محروم کند37

بند دوم. صدور اجرائیه

اگر مالک یا مستأجر (استفاده کننده) پس از ابلاغ اظهارنامه و انقضای مهلت قانونی (ده روز) هم چنان از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک خودداری کند، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان، طبق تقاضای مدیر (هیأت مدیره) و بر اساس اظهارنامه ابلاغ شده، اجرائیه صادر خواهد کرد. به این منظور مدیر درخواست نامه ای تنظیم کرده، مدارکی که صلاحیت او را محرز نماید به پیوست درخواست نامه می کند. مدارک مثبت سمت مدیر یا هیأت مدیره که برای صدور اجرائیه باید ضمیمه گردد عبارت است از قرارداد بین مالکین یا تصمیم مجمع عمومی که طبق ماده هشت قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه مربوط اتخاذ می شود. هم چنین رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده به مالک یا استفاده کننده و صورت ریز سهم او از هزینه های مشترک باید ضمیمه در خواست شود.38

مشاهده بخش ششم

این مقاله از وب سایت http://www.charge-software.ir فراهم شده است