نتیجه و پیشنهاد

در قسمت پایانی این رساله برخی نکات برجسته در رابطه با مسائل حقوقی آپارتمان ها مورد اشاره قرار می گیرد:

با توجه به این که در قانون تملک آپارتمان ها واژه آپارتمان تعریف نشده، از این رو در ابتدا تلاش شده تعریف جامعی از این واژه ارائه شود. بر اساس این تعریف، آپارتمان ها واحدهایی از یک مجموعه ساختمانی اند که در عرصه واحد از یک پلاک ثبتی خاص با واحد های مستقل بنا شده اند. هر یک از این واحدها دارای سند تفکیکی خاص و مجزا بوده و می توان مالکیت آن را به دیگران انتقال داد. آپارتمان ها ممکن است به صورت مسکونی، تجاری، اداری مورد استفاده قرار گیرند.

در آپارتمان ها تعداد طبقات شرط نیست. بنابراین،‌ساختمان هایی که به صورت افقی در کنار هم قرار گرفته و دارای بخش های اختصاصی و اشتراکی می باشند نیز آپارتمان تلقی می شوند،‌ اگر چه مصداق بارز آپارتمان ساختمان های عمودی با طبقات متعدد است.

به موجب قانون تملک آپارتمان ها،‌آپارتمان از دو بخش اختصاصی و اشتراکی تشکیل شده، با این وجود موقعیت برخی قسمت های آپارتمان مانند: انباری و پارکینگ در قانون مشخص نیست که آیا در ردیف قسمت های اختصاصی قرار می گیرد یا در شمار قسمت های اشتراکی است. به نظر می رسد با توجه به بخش نامه های ثبتی و قوانین شهرداری، پارکینگ و انباری از لوازم و توابع اختصاصی آپارتمان است. بنابراین، مالک می تواند به طور انحصاری در آن تصرف کند و مانع از تصرف و استیلای سایر شرکا شود.

هم چنین در صورتی که مالک آپارتمان نسبت به حذف فضای پارکینگ اقدام نماید یا پارکینگ را تبدیل به واحد مسکونی کند، از آنجا که پارکینگ از لوازم ضروری آپارتمان است به موجب تبصره های ذیل ماده صد ق.ش مالک مکلف است، نسبت به اصلاح وضع موجود و اعاده آن به وضع سابق اقدام کند و در غیر این صورت به واسطه حذف فضای پارکینگ به پرداخت جریمه محکوم خواهد شد.

بر اساس قانون تملک آپارتمان ها قسمت های مشترک قسمت هایی است که به طور مستقیم یا غیر مستقیم مورد استفاده کلیه شرکا قرار گرفته و نمی توان حق انحصاری بر آنها قائل شد. با این حال، در صورتی که نحوه استقرار قسمت مشترک ساختمان (مانند حیاط) به گونه ای باشد که تردد در آن مستلزم عبور از قسمت اختصاصی یکی از شرکا باشد،‌چون حق سایر شرکا در قسمت اشتراکی با حق مالک مزبور در قسمت اختصاصی در تزاحم است،‌ لذا قاعده لاضرر در این مورد خاص بر تسلیط مقدم است و شرکای دیگر نمی توانند در قسمت اشتراکی (حیاط) تردد نمایند.

برای این که نداشتن مسکن دستاویزی برای کارشکنی در امر بازسازی ساختمان از سوی اقلیت مخالف نشود،‌ آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند،‌می توانند به نمایندگی از سوی مخالفین و بر اساس حکم دادگاه با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالکانی که از همکاری خودداری می ورزند،‌ نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند. اما این امر به منزله پرداخت اجاره بها از سوی اکثریت مزبور نیست. در صورت امتناع مالک از پرداخت اجاره بها و تأدیه آن از سوی سایر مالکین، مالکین موافق بازسازی می توانند پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه های انجام شده، سهم مالکان یادشده را به اضافه اجوری که برای مسکن استیجاری ایشان پرداخت شده است، از اموال آنها من جمله همان واحد استیفا کنند.

از آنجا که رویه مجتمع های آپارتمانی به گونه ای است که هزینه های مشترک صرف نظر از ثابت یا نسبی آن به نحو مساوی و به تعداد واحد های آپارتمانی محاسبه و دریافت می شود،‌در این نوشتار تلاش شده یکی از مناسب ترین روش های محاسبه هزینه های مشترک (محاسبه هزینه های نسبی بر اساس زیربنای اختصاصی واحد ها) در قالب مثال بیان شود.

در خاتمه به نظر می رسد اعمال پیشنهادات زیر در راستای اصلاح قانون تملک آپارتمان ها و رفع نقایص موجود مؤثر واقع شود.

با توجه به اینکه واژه آپارتمان در قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن تعریف نشده و هیچ ضابطه روشن و مشخصی برای تمیز آپارتمان ها از ساختمان های دیگر وجود ندارد، ارائه تعریف جامع و مانع آپارتمان از سوی قانونگذار ضرورتی است اجتناب ناپذیر.

به لحاظ این که قوانین مربوط به مدیریت ساختمان وظایف و اختیارات مدیر و یا هیات مدیره و صلاحیت های مجامع عمومی به صورت کلی بیان شده و این امر مشکلاتی را در عمل برای مدیر و یا هیات مدیره مجتمع های آپارتمانی ایجاد نموده، به نظر می رسد قواعد مربوط به مدیریت و مجامع عمومی باید به نحو مبسوط از سوی قانونگذار بیان شود تا مشکلات و موانع موجود در رابطه با مدیریت ساختمان بر طرف گردد.

فصل سوم از قانون مدنی در برگیرنده اصول و قواعد کلی حاکم بر ساختمان های چند طبقه است. از آنجا که ضوابط ارائه شده در این قانون با معیار ها و ضوابط مندرج در قانون تملک آپارتمان ها مغایر است، لذا ضروری است در راستای انطباق مواد قانون مدنی با مفاد قانون تملک آپارتمان ها مواد قانون مدنی اصلاح شود.

از آنجا که در قانون تملک آپارتمان ها اشاره شده است “اساس نامه موضوع این قانون الزامی نیست”، و این امر اشکالات و ابهاماتی برای مالکین آپارتمان ها ایجاد خواهد کرد، پیشنهاد می شود متن ماده مرقوم به نحو زیر اصلاح شود: “مالکین می توانند برای اداره ساختمان، اساس نامه ای تنظیم کنند. ثبت اساس نامه مذکور الزامی نیست”.

________________________________________

1.حقوق تجارت شرکت های تجاری، ج2، ص 109.

2.2 مجمع بر وزن معبر در لغت به معنی جای گرد آمدن و کسانی که گرد هم آمده باشند، می باشد. در اصطلاح، به گروهی که مصلحت واحد و هدف واحد آنها را گرد آورده باشد، اطلاق می شود که به منظور مشاوره و دادن رأی و اقدام به کار معینی فراهم می آیند. “ترمینولوژی حقوق، ص 4”.

3.حقوق تجارت، ج 2، ص 121؛ حقوق تجارت، ج 2، ص 180.

4.نگاهی به قانون تملک آپارتمان ها، مجله انبوه سازان مسکن، ص 69.

5.ر.ک: ماده صد ل.ا.ق.ت؛ حقوق تجارت، ج 2، ص 129.

6.مستنبط از ماده شش آیین نامه اجرایی ق.ت.ا.

7.حقوق مالکین آپارتمان ها، ص 163.

9.حقوق مالکین آپارتمان ها، ص 168.

10.10ترمینولوژی حقوق، ص 726.

11.مستنبط از ماده 102 قانون تجارت؛ حقوق تجارت، ج 2، ص 112؛ ر.ک: ماده نه آیین نامه اجرایی ق.ت.ا.

12.حقوق مالکین آپارتمان ها، ص 159؛ ر.ک: ماده هفت ق.ت.ا.

13.حقوق تجارت، ج 2، ص 140.

14.حقوق مالکین آپارتمان ها، ص 170؛ ر.ک: ماده سیزده آیین نامه اجرایی ق.ت.ا.

15.حقوق تجارت، ج 2، ص 110.

16.ر.ک: ماده 86 ل.ا.ق.ت.

17.ر.ک: ماده یازده آیین نامه اجرایی ق.ت.ا.

18.ر.ک: ماده سیزده ق.ت.ا.

19.حقوق تجارت، ج 2، ص 126.

20.مجله انبوه سازان مسکن، شماره 5، سال دوم، ص 41.

21.مستنبط از ماده 85 قانون امور حبسی که مقرر می دارد “صغیر ممیز می تواند با اجازۀ ولی خود مدیر شرکت سهامی شود”.

22.در صورتی که مورد معامله مشمول قانون تملک آپارتمان ها باشد، رعایت ماده دوازده الحاقی قانون تملک آپارتمان ها الزامی است. مع هذا چنانچه بر اساس مدارک مثبته فقدان مدیریت ساختمان احراز گردد، اقدام بر اساس توافق طرفین در خصوص مورد بلااشکال است. (جوابیه اختصاصی شماره 5751/24 مورخ 31مرداد1379 اداره کل امور اسناد و سر دفتران سازمان ثبت به دفتر خانه شماره 333 تهران). “مجموعه محشی بخش نامه های ثبتی، ص 323”.

23.حقوق مالکین آپارتمان ها، ص 176.

24.مستنبط از مواد 107 و 11 و 109 قانون تجارت؛ حقوق تجارت، ج 2، ص 162.

25.ر.ک: ماده چهارده ق.ت.ا

26.حقوق مالکین آپارتمان، ص 106.

27.نگاهی به قانون تملک آپارتمان ها، مجله انبوه سازان مسکن، ص 71؛ حقوق مالکین آپارتمان ها، ص 115.

28.ر.ک: ماده شش ق.ت.ا.

29.مستنبط از ماده چهار ق.ت.ا.

30.حقوق مدنی، ص 212. ر.ک: ماده 23 آیین نامه اجرایی ق.ت.ا؛ ر.ک: ماده چهارده ق.ت.ا؛ ر.ک: ماده ده ق.ت.ا.

31.حقوق مدنی، ص 212؛ ر.ک: ماده 23 آیین نامه اجرایی ق.ت.ا؛ ر.ک: ماده چهارده ق.ت.ا؛ ر.ک: ماده ده ق.ت.ا؛ حقوق مالکین آپارتمان ها، ص 113.

32.ر.ک: ماده چهارده ق.ت.ا

33.دوره مقدماتی حقوق مدنی وقایع حقوقی،‌ ص 12؛ نگاهی به قانون تملک آپارتمان ها، مجله انبوه سازان مسکن، ص 71.

34.ر.ک: ماده 23 آئین نامه اجرایی ق.ت.ا.

35.سید رضا خاتمی، تقریرات درس حقوق تجارت 3،‌ دکتر فخاری،‌ انتشارات دانشکده حقوق دانشگاه شهید بهشتی.

36.اظهار نامه نوشته ای است که مطابق مقررات قانونی تنظیم می شود و وسیله قانونی بیان مطلب است. “ترمینولوژی حقوق، ص 58؛ نگاهی به قانون تملک آپارتمان ها، ص 70”.

37.امیر هوشنگ دریاباری، حقوق و تکالیف آپارتمان نشینان، نشریه ایران، سال 1380، موضوع مسکن.

38.مطابق ماده 242 آیین نامه اجرای مفاسد اسناد رسمی لازم الاجرا برای اجراییه های راجع به قانون الحاق ماده ده مکرر و دو تبصره به قانون تملک آپارتمان ها باید اوراق ذیل به ضمیم تقاضانامه اجرایی به اجرای ثبت محل تسلیم شود و در تقاضانامه قید گردد که بدهکار در مدت مقرر گواهی تقدیم درخواست اعتراض به محکمه را تسلیم نکرده است.

الف. رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده به مالک؛

ب. رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر (هیأت مدیره) و صورت ریز سهم مالک از هزینه های مشترک.

39.آیین دادرسی مدنی، ج 1، ص325.

40.محمد زمان دریاباری، حقوق و تکالیف آپارتمان نشینان، نشریه ایرا- بخش نامه شماره 1574/3-9/3/55؛ مجموعه محشی بخش نامه های ثبتی، ص 133؛ گزیده قوانین و بخش نامه های ثبتی، ص 678.

41.حقوق مالکین آپارتمان ها، ص 129

42.بند (ت) ماده یازده آیین نامه اجرایی ق.ت.ا.

43.ترمینولوژی حقوق، ص 787؛ حقوق مالکین آپارتمان ها، ص 104.

44.ر.ک: ماده سیزده ق.ت.ا.

45.حل مشکلات ثبتی، ص 45 به بعد.

منبع: سایت مجتمع مسکونی شاهین43

این مقاله از وب سایت http://www.charge-software.ir فراهم شده است