زندگی در سایه قوانین زیباست
اجرای قانون تملک آپارتمان‌ها
اجرای قانون تملک آپارتمان‌ها (مصوب ۱۳۴۳ و اصلاحات بعدی) در مجتمع‌های مسکونی بزرگ با چالش‌ها و الزامات خاصی همراه است که توجه دقیق به آن‌ها برای مدیریت بهینه ، پیشگیری و جلوگیری از اختلافات یک ضرورت و الزام است. درک این الزامات برای مالکان، ساکنان ، هیات مدیره و مدیران این مجموعه و مجتمع‌ها حیاتی است:
۱. تشکیل نهادهای مدیریتی رسمی:
مجمع عمومی مؤسس: اولین گام، تشکیل مجمع عمومی مؤسس با حضور مالکان است. در مجتمع‌های بزرگ، این فرآیند پیچیده‌تر است و نیاز به اطلاع‌رسانی گسترده و مکانیزم‌های رای‌گیری دقیق (حضوری، نماینده‌ای یا الکترونیکی) دارد.
هیئت مدیره حرفه‌ای: انتخاب هیئت مدیره‌ای با ترکیب مهارتی مناسب (حقوقی، مالی، فنی) الزامی است. در مجتمع‌های بزرگ، گاه نیاز به مدیر حرفه‌ای (با حقوق) خارج از اعضای هیئت مدیره احساس می‌شود.
بازرس یا هیئت بازرسان: نظارت مستقل بر عملکرد هیات مدیره و امور مالی در این مجتمع‌ها اهمیت فوق‌العاده دارد.
۲. بازبینی ، تصحیح یا تهیه و تصویب اساسنامه و آیین‌نامه‌های داخلی دقیق:
اساسنامه جامع: باید متناسب با بزرگی مجتمع، جزئیات نحوه مدیریت، حق‌رای، محاسبه شارژها، تعیین عرصه و اعیان، و رویه‌های تصمیم‌گیری را به دقت تعریف کند.
آیین‌نامه‌های اجرایی: شامل آیین‌نامه انضباطی، استفاده از مشاعات (استخر، سالن‌ها، پارکینگ)، نگهداری فضای سبز، پسماند، پارکینگ و… که در مجتمع‌های بزرگ بسیار حیاتی هستند.
۳. محاسبه عادلانه و شفاف شارژها و پیش بینی بودجه سالیانه:
سهم هر واحد برای شارژ ماهانه: محاسبه شارژ ماهیانه بر اساس متراژ مفید و نوع استفاده (تجاری/مسکونی) طبق قانون.
بودجه سالانه: تهیه بودجه دقیق برای هزینه‌های جاری (نگهبانی، نظافت، روشنایی مشاعات، آسانسور، بیمه) و هزینه‌های تعمیرات اساسی و نوسازی (صندوق تعمیرات).
صندوق تعمیرات: تخصیص درصد مشخصی از شارژ به این صندوق برای تعمیرات اساسی (نما، تاسیسات مرکزی، لوله‌کشی‌های اصلی، سقف) الزامی است. در مجتمع‌های بزرگ، حجم این تعمیرات و هزینه‌ها بسیار بالاست.
پیش بینی استهلاک وسایل: با توجه به عمر برخی از تجهیزات و وسایل
شفافیت مالی: ارائه گزارش‌های مالی منظم و دقیق به مالکان ضروری است.
۴. مدیریت بهینه مشاعات و تاسیسات مشترک:
تعریف دقیق مشاعات: عرصه، راه‌پله، آسانسور، تاسیسات مرکزی (گرمایش/سرمایش)، لوله‌های اصلی، پارکینگ‌های مشاع، فضاهای سبز، سالن‌های اجتماعات و…
نگهداری مستمر: برنامه‌ریزی منظم برای بازرسی، سرویس و تعمیر تاسیسات (به‌ویژه آسانسور، سیستم‌های اعلام حریق، ژنراتور، تاسیسات گرمایشی/سرمایشی مرکزی).
استفاده از مشاعات: قوانین شفاف برای استفاده از امکانات (مثلاً رزرو سالن اجتماعات) و جلوگیری از تصرف عدوانی.
۵. رعایت مقررات شهرداری و سایر نهادها:
آتش‌نشانی: رعایت استانداردهای ایمنی (خروجی‌ها، کپسول‌ها، اعلام حریق) در مقیاس بزرگ.
بیمه: بیمه مسئولیت مدنی ساختمان و بیمه آتش‌سوزی برای کل مجتمع الزامی است.
مقررات زیست‌محیطی: مدیریت پسماند، فاضلاب و فضای سبز مطابق قوانین.
۶. الزامات اختصاصی مجتمع‌های بزرگ:
سیستم مدیریت یکپارچه: استفاده از نرم‌افزارهای مدیریت ساختمان (برای حسابداری، ارتباطات، رزرواسیون امکانات).
پرسنل: استخدام نیروهای نگهبانی، نظافتچی، باغبان، سرایدار و گاه مدیر فنی به تعداد کافی.
امنیت: سیستم‌های نظارتی پیشرفته (دوربین، کنترل تردد).
مدیریت بحران: برنامه‌ریزی برای شرایط اضطراری (آتش‌سوزی، زلزله، قطعی برق/آب طولانی).
۷. حل اختلافات و تصمیم‌گیری:
نحوه تصمیم‌گیری: در مجمع عمومی، اکثریت عددی مالکان + اکثریت اعیانی (متراژ) مورد نیاز است. در مجتمع‌های بزرگ، تشکیل مجمع و کسب اکثریت چالش‌برانگیز است.
هیئت حل اختلاف داخلی: پیش‌بینی مکانیزم داخلی (کمیته انضباطی یا هیئت میانجی‌گری) قبل از مراجعه به دادگاه.
مراجعه به مراجع قضایی: در صورت عدم حل اختلاف، مراجعه به هیئت حل اختلاف شهرداری یا دادگاه حقوقی.
چالش‌های اصلی در مجتمع‌های بزرگ:
الف) تعدد مالکان و اختلاف نظرها
ب) کمبود تعامل برخی مالکان و عدم پرداخت به‌موقع شارژ
پ) هزینه‌های سنگین نگهداری و تعمیرات زیرساخت‌های پیچیده
ت) پیچیدگی مدیریت روزمره و لزوم تخصص مدیریتی
ث) افزایش ریسک‌های ایمنی و امنیتی در مقیاس بزرگ
- مشاوره حقوقی تخصصی: استفاده از وکیل مجرب در امور ملکی و قوانین آپارتمان‌نشینی.
استفاده از مدیر حرفه‌ای: به‌ویژه برای مجتمع‌های بسیار بزرگ یا دارای امکانات رفاهی گسترده.
- استفاده از پتانسیل داخلی: قطعا همیشه افرادی با تجربه ، دانش و مدیر در بین ساکنین محترم قرار دارند این هیات مدیره نیازمند کمک است و انان بایستی بسراغ اینگونه افراد بروند بنابر این یک هیات مدیره دانش محور و دانا بطور قطع متوجه موضوعات و چالش های در پیش خود هست و….
- شفاف‌سازی و ارتباط مستمر: استفاده از اپلیکیشن‌ها، تابلو اعلانات و جلسات منظم برای اطلاع‌رسانی.
- تهیه اساسنامه ( آیین‌نامه‌های داخلی ) دقیق و مورد توافق با اکثریت آراء مجمع عمومی.
- پیش‌بینی بودجه بلندمدت و صندوق تعمیرات قوی.
- استفاده از سیستم‌های نوین مدیریت ساختمان.
ماده ۷ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها به طور خاص بر لزوم تصویب اساسنامه توسط مجمع عمومی و تعیین حدود وظایف هیئت مدیره تأکید دارد که در مجتمع‌های بزرگ، جزئیات این اساسنامه نقش تعیین کننده‌ای در جلوگیری از اختلافات آینده دارد.
با رعایت این الزامات و مدیریت فعال و شفاف، می‌توان از زندگی در مجتمع‌های بزرگ لذت برد و از ارزش سرمایه‌های ساکنان محافظت کرد.
