وظایف و اختیارات مدیر آپارتمان
الف – وظایف مدیر آپارتمان
۱ – حفظ ساختمان از صدمات و خسارات احتمالی ناشی از بی احتیاطی ،بی مبالاتی یا عدم رعایت نظامات و مقررات دولتی .
مدیر آپارتمان باید در موارد زیر به مالکان یا استفاده کنندگان از آپارتمان تذکرات لازم را بدهد :
– بی توجهی به نگهداری و استفاده از کولرها که ممکن است به علت نشت آب موجب صدمه به سقف ساختمان شود .
– نبستن شیر گاز به هنگام ترک طولانی ساختمان که ممکن است موجب بروز آتش سوزی گردد .
– جوشکاری با استفاده از برق عادی که امکان وقوع آتش سوزی را پدید می آورد .
– استفاده از واحد مسکونی به صورت کارگاه جهت تولید و ترکیب مواد خطرناک و آتش زا .
در اینجا لازمست در مورد معانی حقوقی هر یک از اصطلاحات بی احتیاطی و بی مبالاتی و عدم رعایت موازین دولتی توضیح مختصری داده شود :
بی احتیاطی : عملی است که معمولاٌ امکان بروز حادثه یا خسارت را افزایش می دهد مثل جوشکاری با برق عادی .
بی مبالاتی : ترک عملی است که موجبات بروز حادثه و خسارت می شود . مثل نبستن شیر گاز به هنگام ترک طولانی مدت منزل .
عدم رعایت نظامات و مقررات دولتی عبارت از انجام کارهای خلاف قانون است . مثل تبدیل محل مسکونی به کارگاه تولیدی .
۲ – اجرای تصمیمات مجمع عمومی :
مجمع عمومی نهادی است که از سوی مالکین ساختمان با اکثریت مطلق آراء انتخاب می شود . یکی از وظایف مجمع عمومی ، انتخاب رییس مجمع و نیز انتخاب مدیر یا مدیران ساختمان می باشد . مجمع عمومی می تواند در مورد اداره ساختمان تصمیمات لازم را اتخاذ کند و ترتیباتی در مورد درآمد ، هزینه ها و ایجاد اندوخته برای حفظ و نگهداری و تعمیر بنا بدهد .
مدیر یا مدیران ساختمان در واقع مجری تصمیمات مجمع عمومی می باشند . طبق ماده ۱۵ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها اگر قرار باشد ساختمان به وسیله مدیران اداره شود ، تعدادشان باید فرد باشد . مدت مأموریت مدیر یا مدیران دو سال است ولی مجمع عمومی می تواند این مدت را اضافه کند . انتخاب مجدد مدیر یا مدیران بلامانع خواهد بود .
در صورت استعفا و کناره گیری مدیر یا مدیران قبل از پایان یافتن مدت مذکور مجمع عمومی می تواند با تشکیل جلسه فوق العاده نسبت به تعیین جانشین اقدام نماید .
چنانچه اداره ساختمان برعهده مدیران قرار داده شود تصمیمات آنان با اکثریت آراء معتبر خواهد بود .
مدیر یا مدیران ، امین شرکاء بوده و نمی توانند وظایف و اختیارات خود را به دیگری واگذار کنند یا فرد دیگری را به جای خود انتخاب نمایند .
۳ – بیمه ساختمان در برابر آتش سوزی :
طبق ماده ۲۰ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها ، مدیر یا مدیران ساختمان مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد تلقی نموده و آن را در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند . سهم هر یک از مالکین با توجه به مساحت واحدی که در اختیار دارد به وسیله مدیر تعیین می شود . شرکاء لازمست سهم خود را در مورد بیمه آتش سوزی به نماینده ساختمان تسلیم نموده تا مدیر بتواند تمامی ساختمان را در برابر آتش سوزی بیمه نماید .
۴ – اعلام هزینه های مستمر و مخارج به هر یک از شرکاء :
با توجه به این که نگهداری و تعمیر هر بنا نیاز به هزینه هایی دارد که بخشی از آن هزینه های مستمر است مثل هزینه نظافت ، نگهبانی و امثال آن ، مدیر یا مدیران مکلفند میزان هزینه های مستمر و مخارج معمول را به هر یک از شرکاء اعلام دارند .
۵ – استخدام انتظامات ورودی :
در کلیه ساختمان هایی که بیش از ده آپارتمان دارد نماینده ساختمان مکلف است برای حفظ و نگهداری و نظافت قسمت های مشترک و انجام سایر امور مورد نیاز دربانی استخدام نماید .
ب – اختیارات مدیر آپارتمان :
۱ – مدیر یا مدیران آپارتمان به ترتیبی که مجمع عمومی تصویب می کند می توانند به منظور تأمین هزینه های ضروری و فوری وجوهی به عنوان تنخواه گردان از شرکاء دریافت دارند .
۲ – دریافت هزینه های لازم از شرکاء برای استفاده ، حفظ و نگهداری عادی ساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوط .
۳ – رسیدگی مقدماتی به اعتراض هر یک از شرکاء در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود . اگر مشکل توسط نماینده ساختمان حل و فصل نشد ، شخص معترض می تواند به مراجع قضایی مراجعه کند .
۴ – چنانچه مالک ملک خود را اجاره دهد و یا به دیگری اجازه استفاده از آن را بدهد و استفاده کننده متعهد به پرداخت هزینه های مشترک باشد ولی از این کار خودداری کند ، مدیر آپارتمان می تواند علاوه بر مراجعه به استفاده کننده به مالک اصلی نیز مراجعه نماید و هزینه های مشترک را از مالک مطالبه نماید .
۵ – تعیین سهم هر یک از مالکین (یا استفاده کنندگان از واحدهای آپارتمانی ) به نسبت مساحت قسمت اختصاصی هر ملک ، به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان مثل هزینه آسفالت پشت بام . مثلاٌ اگر در یک مجتمع ۱۲۰۰ متری ، ۱۰۰۰ متر مربع به طور اختصاصی در اختیار مالکین یا استفاده کنندگان بوده و سهم اختصاصی یکی از مالکین ۱۰۰ متر مربع باشد مبلغی که این مالک باید بپردازد معادل ۱۰ درصد از ۱۰۰۰ متر خواهد بود . به عبارت دیگر ۲۰۰ مترمربع مشاع در تعیین سهم مؤثر نیست .
۶ – تعیین و وصول مخارجی که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد مثل هزینه های مربوط به سرایدار ، نگهبان ، متصدی آسانسور ، مسوول نگهداری تأسیسات ، باغبان ، تزئینات قسمت های مشترک که لازمست به طور مساوی بین مالکین یا استفاده کنندگان تقسیم گردد .
۷ – اقدام قانونی علیه مالک یا استفاده کننده از پرداخت هزینه های مشترک ، در صورت خودداری مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک ، از طرف مدیر یا مدیران به وسیله اظهارنامه مراتب به آنها اعلام می شود و مبلغ بدهی و صورت ریز آن به وسیله اظهارنامه مطالبه می شود .
۸ – اختیارات نماینده ساختمان در مورد ساختمان های قدیمی و فرسوده ، در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمت های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند ، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند ، می توانند بر اساس حکم دادگاه ، با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری می ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه های انجام شده ، سهم مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه اجوری که برای مسکن اجاری ایشان پرداخت شده است از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا کنند . در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناسان ، وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیر یا هیأت مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یاد شده خواهد کرد . مدیر یا مدیران مجموعه به نمایندگی از طرف مالکان می توانند اقدامات موضوع این ماده را انجام دهند . چنانچه مالک خودداری کننده ار همکاری اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نکند ، حسب درخواست مدیر یا مدیران مجموعه ، رییس دادگستری یا رییس مجتمع قضایی محل با احراز تأمین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان ، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد کرد .
۲ –وظایف و اختیارات نماینده ساختمان
مدیر موظف است کلیه امور اداری و جاری مجتمع را بر طبق مصوبات هیئت مدیره و با رعایت تصمیمات مجامع عمومی و مفاد اساسنامه ساختمان انجام دهد . حفظ و اداره ساختمان عنوان کلی وظایف مدیر یا هیئت مدیره است .
نماینده ساختمان موظف است تمام بنا را بصورت یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نماید .
ارائه لیست عملکرد مالی به ساکنین بر روی تابلوی اعلانات قبل از دریافت شارژ دوره بعد .
دریافت کلیه مبالغ شارژ از ساکنین و مالکین ساختمان .
پرداخت تمامی هزینه های ساختمان اعم از آب ، برق ، گاز ، نگهداری آسانسور ، نگهداری تاسیسات و تجهیزات مجتمع ، بیمه ، نظافت و غیره …
عقد قرارداد در خصوص مشاعات اختصاصی ساختمان اعم از خدماتی ، تاسیساتی ، بیمه و غیره …
رسیدگی به اعتراضات هر یک از مالکین و یا ساکنین ساختمان .
نگهداری صورت جلسات مجامع عمومی ساختمان .
تبصره : انجام وظایف مدیر افتخاری است ولی با تصویب مجمع عمومی میتوان مدیر را از پرداخت ۱۰۰ یا ۵۰% حق شارژ معاف کرد . مدیریت ساختمانها بهتر است بصورت گردشی باشد تا همه ساکنین آن را تجربه کنند .
