قانون تملک آپارتمانها چیست؟

طبق ماده (۳) قانون تملک آپارتمانها سهم هریک از مالکان قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان، بجز هزینه هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد یا اینکه مالکان ترتیب دیگری برتقسیم این مخارج پیش بینی کرده باشند و مسؤولیت تعیین سهم هریک از مالکان یا استفاده کنندگان مطابق تبصره ذیل همان ماده با مسئول ساختمان است، با این شرح مختصر باید گفت: اولاً مطابق ماده ۲۳ آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها شرکای ساختمان موظفند در پرداخت هزینه های مستمر و هزینه هایی که برای حفظ و نگهداری قسمتهایی از بنا مصرف می شود مشارکت کنند.
تذکر این نکته ضروری است که این تکلیف صرفاً متوجه مالکان آپارتمانها نیست، بلکه قانونگذار با استفاده از جمله «مالکین یا استفاده کنندگان» پرداخت این هزینه ها را در مواردی که اشخاص ثالث تحت عناوین اجاره، رهن و… از این آپارتمانها استفاده می کنند، برعهده اینگونه افراد قرار داده است و پس از تعیین سهم هریک از مالکان یا استفاده کنندگان، آنان مکلف به پرداخت سهم خود هستند.
بنابراین در صورت عدم پرداخت هزینه های مشترک ساختمان، به موجب ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمانها، مدیر یا هیأت مسئول باید به وسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی وصورت هزینه ها را مطالبه کنند.
چنانچه فرد ممتنع ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر یا هیأت مدیره می توانند به تشخیص خود از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، آب گرم ، برق ، گاز و … به او خودداری کند.
در صورتی که فرد یا افراد مذکور همچنان از پرداخت این هزینه ها وبدهی مربوطه امتناع کنند به درخواست مدیر یا مسئول ساختمان اداره ثبت محل برای وصول این وجوه طبق اظهارنامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد کرد وپس از وصول مبالغ مطالبه شده خدمات مشترک را مجدداً برقرار کند.
چنانچه قطع این نوع خدمات برای وصول مطالبات مؤثر نشود وموضوع اجرائیه صادره از اداره ثبت محل نیز به دلایل مختلف قابلیت اجرا نداشته باشد چه باید کرد؟!
در چنین فرضی مسئول می توانند با اجازه حاصله از تبصره یک ماده فوق الذکر به دادگاه شکایت کنند و دادگاه واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می شود محروم می کنند و تا دوبرابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه واحد بدهکار را محکوم کند. در اینجا تذکر چند نکته ضروری است :

۱ـ هیئت مدیره موظف نیستند ابتدا از طریق اداره اجرای اسناد رسمی ثبت محل اقدامات خود را پیگیری کنند و در صورت عدم حصول نتیجه به دادگاه مراجعه نمایند. زیرا دادگاه و دادگستری مرجع رسمی رسیدگی به دعاوی و تظلمات است. (اصل ۱۵۹ قانون اساسی)
۲ـ استفاده از قید شکایت در متن قانون از باب مسامحه است و طرح دعوی می بایست با تقدیم دادخواست انجام شود.
۳ـ دادگاه پس از صدور حکم به ادارات و مراجع ارائه دهنده خدمات عمومی از قبیل آب، برق و تلفن و گاز… مشروط بر اینکه مستقلاً مورد استفاده واحد بدهکار قرار گیرد، دستور قطع این خدمات را می دهد.

یکی دیگر از مسائل و مشکلاتی که اکثر آپارتمان نشینها با آن مواجه هستند اینکه بعضی از همسایگان به طور مثال با نصب طناب جلوی پنجره آپارتمان که مشرف به در ورودی و حیاط ساختمان است لباسهایی را که شسته اند برای خشک شدن روی این طناب آویزان می کنند که نمای ساختمان را نامناسب می کنند و متأسفانه به تذکر مسئول ساختمان نیز توجهی ندارند.
قانون با این موارد چنین برخورد می کند:
مالکین آپارتمانها در استفاده از قسمتهای اختصاصی خود هیچ محدودیتی ندارند مگر اینکه قسمتهای مشترک ساختمان را تحت تأثیر قرار دهد            .
البته درها و پنجره در صورتی جزو قسمتهای مشترک است که خارج از قسمتهای اختصاصی واقع شده باشد، نمای خارجی ساختمان از قسمتهای اشتراکی است که حفظ آن از نظر ظاهر و زیبایی بر عهده کلیه شرکا است و هیچ یک از ساکنان یا مالکان آپارتمان نمی توانند در نمای ساختمان تصرفاتی کنند که موجب تغییر آن شود. بخصوص اینکه این تصرفات یا تغییرات در مرئی و منظر عمومی باشد. بنابراین با توجه به اینکه مطابق ماده ۹ قانون تملک آپارتمانها هیچ یک از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت مالکین تغییراتی در محل یا شکل در یا سردر یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که در مرئی و منظر باشد، بدهد، استفاده ساکنین آپارتمان مورد نظر از رخت آویز غیرمتعارف که موجب نازیبا شدن نمای ساختمان شود ممنوع است.
مدیرعامل مجتمع می توانند با ارسال اظهارنامه مسئول ساختمان به استفاده کنندگان این آپارتمان اخطار کنند که ظرف ده روز از ابلاغ اظهارنامه نسبت به اعاده وضعیت سابق و استفاده از رخت آویز مناسب و متعارف اقدام نمایند و در صورت عدم اقدام ساکنین و بی توجهی به درخواست مسئول، ازطریق مراجعه به دادگستری رفع اینگونه تصرفات واعاده وضع سابق را درخواست کنند.

چگونگی برخورد قانونی با ساکنین آپارتمان که با تولید آلودگی صوتی (ازجمله بلندکردن صدای ضبط و غیره) موجب ناراحتی همسایگان می شوند:
استفاده انحصاری مالک از آپارتمان که جزو قسمتهای انحصاری است دارای هیچ محدودیتی نیست اما این آزادی مانند هرنوع آزادی دیگری نامحدود و بدون قید و شرط نیست و تا اندازه ای مجاز و قانونی است که مزاحمتی برای سایر مالکین و ساکنین نداشته باشد و اختلالی در آسایش آنها ایجاد نکند در غیر این صورت ممنوع است و مالکان با عنایت به سایر قوانین اعتراض خود را به این نوع اقدامات اعلام کنند. بنابراین با توجه به سؤال مطرح شده شما می توانید تحت عنوان مزاحمت از این اشخاص به صورت کیفری طرح شکایت کنید.
مبنای این موضوع قاعده لاضرر و اصل ۴۰ قانون اساسی است که مقرر داشته است: «هیچ کس نمی تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد». لذا، صرف نظر از اینکه مالک یا ساکنین آپارتمان حق هرگونه تصرف در داخل آپارتمان خود را دارند و اعمال این حق آن هم به این صورت تجاوز به حقوق سایر مالکین است و ممنوع است.
در ساختمان های چند واحدی بعضی از ساکنین که واحد آنها دارای پارکینگ نیست ، جای پارکینگ دیگری را اشغال می کنند، چنانچه به تذکرات مدیر ساختمان و مالک توجه نکنند آیا می شود از ایشان شکایت کرد؟

پارکینگ یکی از متعلقات آپارتمان است که ممکن است به صورت اختصاصی به یک واحد تعلق داشته باشد که در اینصورت محل و مساحت آن در صورت مجلس تفکیکی و سند رسمی درج می گردد و ملک اختصاصی آپارتمان محسوب می شود و به همین علت مالک حق همه گونه استفاده از آن را دارد وهیچ کس نمی تواند این حق را از او سلب کند یا نسبت به آن تجاوز نماید. شکل دیگر مالکیت پارکینگ و تعلق آن به هر واحد به صورت مشاعی و اشتراکی است به عبارت دیگر فقط واحدهایی می توانند به صورت مشاعی از پارکینگ بهره برداری و استفاده کنند که مشخصات آنها در صورت مجلس تفکیکی و مالکیت مشاعی پارکینگ قید شده باشد. این فرض در حالتی است که پارکینگ ساختمان کفایت استفاده تمام واحدها را ننماید، به عبارت دیگر بعضی از واحدها حق استفاده از پارکینگ را دارند و بعضی دیگر نمی توانند از آن استفاده کنند، در چنین مواردی به صورت متعارف مالکین می تواند قسمت معینی از پارکینگ را به هر کدام از واحدهای مجاز به استفاده از پارکینگ اختصاص دهند. در هر یک از حالتهای فوق مالکین دارای پارکینگ می توانند به جرم تصرف عدوانی علیه متصرفین شکایت کنند و ابتدا رفع تصرف واعاده وضع سابق را تقاضا نمایند. لازم به تذکر است در حالتی که مالکیت پارکینگ ساختمان به صورت مشاعی، اشتراکی باشد هر یک از مالکین به صورت انفرادی یا به صورت گروهی می توانند علیه متصرف یا متصرفین اقامه دعوی کنند.
در این خصوص، این شکایت وظیفه مسئول است یا مالکین؟

در حالی که پارکینگ به صورت تفکیکی و اختصاصی به عنوان متعلقات در مالکیت، مالک آپارتمان باشد (شکل اولیه) چون پارکینگ در قسمت اختصاصی قرار دارد تنها مالک آپارتمان حق شکایت دارد. اما در شکلی که پارکینگ به صورت مشاعی در مالکیت تعدادی از مالکین است و کفایت استفاده تمامی ساکین را نمی کند و برخی از آپارتمانها دارای پارکینگ نیستند در این حالت به دلیل اینکه مسئول وظیفه حفظ ونگهداری مشترکات ساختمان را بر عهده دارند می توانند علیه متصرف طرح شکایت کنند مضافاً اینکه هر کدام از مالکین نیز به تنهایی و به صورت مجتمع حق شکایت دارند.

جمع آور مطالب:حیدری