مجمع عمومی آپارتمانها چیست؟
در تمامی ممالک متمدن هدف قانون گذاران
- حفظ نظم اجتماعی (رعایت عادات و رسوم)
- ۲- بهبود بخشیدن به وضع و اوضاع موجود می باشد.
مجمع عمومی چیست؟
مجمع عمومی به گردهم آیی و یا جلسه ای که بی مالکین یک مجموعه اعم از تجاری مسکونی و… گفته می شود.
در ماده پنج آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها مقرر می دارد:
“در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند، مجمع عمومی مالکین تشکیل می شود”.
افزون بر این باید گفت که، منظور قانونگذار از ذکر کلمه مالک، دقیقاً ناظر بر تعداد واحدها است نه این که صرف تعداد مالکان مورد نظر باشد.
چه در این صورت، اگر فرضاً بنایی تک واحدی با چهار مالک مشاعی باشد، باید تابع مقررات این قانون باشد که از نظر منطقی قابل قبول نیست.
جهت تشکیل مجمع عمومی مراحل زیر نیاز است:
- ایجاد هیات موسسان تا بهتر بتوان مجمع عمومی را برگزار نمود.
- پیش نویس اساسنامه.
- تایین زمان و مکان مجمع عمومی.
- الف. فراخوان و دعوت از اعضاء.
- جمع آوری اطلاعات کاندیداتوری هیات مدیره.
- نحوه هدایت و کنترل مجتمع.
مدیریت
مقصود از مدیریت علم و هنر متشکل و هماهنگ کردن رهبری و کنترل فعالیت های دسته جمعی برای نیل به هدف های مطلوب با حداکثر کارآیی است.
مدیریت ساختمان تحت عناوین ذیل مورد مطالعه قرار گرفته است
– تعداد و شرایط هیات مدیره
– اختیارات هیأت مدیره
-خاتمه مدیریت.
۱_تعداد و شرایط هیات مدیره:
بند اول. تعداد هیات مدیره;
مجتمع های آپارتمانی توسط یک یا چند مدیر که برای مدت محدودی تعیین شده و قابل عزل می باشند، اداره می شوند.
قانونگذار حداقل و حد اکثر تعداد هیات مدیره را پیش بینی نکرده و تنها اشاره نموده است که تعداد اعضای هیأت مدیره باید فرد باشد، تا به هنگام تصمیمات جمعی، هیأت مدیره در تشخیص رأی اکثریت دچار بلاتکلیفی نگردد.
وزارت مسکن در پاسخ به سؤالی که در همین زمینه به عمل آمده بود اعلام داشت (بازگشت به نامه مورخ ۹آبان۱۳۷۷ به اطلاع می رساند:
با توجه به ماده پانزده آیین نامه اجرایی ق.ت.ا تعداد هیات مدیره باید فرد باشد. علیهذا مقتضی است نسبت به اصلاح صورت جلسه مورخ ۱۴مهر۱۳۷۷ مبنی بر تعداد شش نفر به عنوان اعضای هیأت مدیره و قید مدت مأموریت هیات مدیره اقدام نمایند.
(اما در ساختمان های با مساحت کم یک مدیر کافی است، ولی مالکین میتوانند بیش از یک نفر مدیر تعیین نمایند.
در مجتمع های بزرگ وجود هیأت مدیره ضرورت می یابد و چون هیأت مدیره در هر حال، صورت انفرادی ندارد و تصمیمات آن باید به اکثریت آرای حاضرین اتخاذ شود، تعداد اعضای هیأت مدیره نمی تواند کمتر از سه نفر باشد و گر نه اکثریتی ایجاد نخواهد شد.
قانونگذار حداکثر تعداد هیات مدیره را پیش بینی نکرده است. بنابراین، آنها می توانند به هر تعداد باشند. ایرادی که به نظر می رسد این است که در واقع اگر تعداد ساکنین یک مجتمع زیاد باشند و علاقه مندان به سمت مدیریت بیش از تعداد لازم باشد اداره ساختمان دشوار خواهد بود، به همین دلیل پیش بینی حداکثر تعداد اعضای هیأت مدیره از جانب قانونگذار ضروری می نماید.
مالکین می توانند در اساس نامه حداقل و حداکثر تعداد هیات مدیره را پیش بینی نمایند.
آیامی دانید؟
که طبق نظرکارشناسان قوه قضاییه درصورت رای دادن ۵۱ درصد ساکنین هرمجتمع. و امضاء صورتجلسه هیئت
مدیره هیچ یک ازساکنینی که شارژواحدخودراپرداخت نمیکنند وقصد تخریب فرهنگی دارند نمیتوانند شکایتی داشته باشند
مجمع عمومی آپارتمانها
مهم ترین مرجع برای اداره ساختمان مجمع عمومی است که تصمیمات اساسی و خط مشی کلی راجع به اداره امور ساختمان را اتخاذ نموده، و هیات مدیره را انتخاب و عملیات آنها را بررسی، تأیید یا تصحیح می نماید.
در یک آپارتمان چند مجمع عمومی می توان تصور نمود:
اولین اجتماع مالکان برای تصویب اساس نامه و تعیین اولین هیات مدیره و تعیین رئیس مجمع، مجمع عمومی نخستین نام دارد. اجتماع سالانه مالکان برای تصویب گزارش مربوط به در آمد، اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان و تعیین جانشین برای هیات مدیره معزول یا مستعفی مجمع عمومی عادی نام دارد که ممکن است، در طول سال و به طور فوق العاده نیز تشکیل شود.
۲_اجتماع دیگر مالکان مجمع عمومی فوق العاده است که به منظور انتخاب جانشین برای مدیر معزول و محجور پیش از انقضای مدت مدیریت، تشکیل می شود.
در عمل ممکن است اجتماعی از مالکان تشکیل شود که هم عنوان مجمع عمومی عادی داشته باشد و هم عنوان مجمع عمومی فوق العاده، بدین منظور که هر دو مجمع در یک زمان و برای صرفه جویی در وقت، به مسائل مختلفی رسیدگی کنند که در صلاحیت هر کدام از مجامع تشکیل شده است.
آیا اگر مالکی از آپارتمانش هیچ استفاده ای نکند، باز ملزم به پرداخت هزینه های مشترک یا شارژ ساختمان است؟
این پرسش از آن دست پرسش هایی است که خبر از یک معضل می دهد و آن هم تکلیف واحد های خالی از سکنه است که مالکان آن زیربار پرداخت شارژ ماهانه نمی رود.
از نظر قانونی اما این توجیه پذیرفته نیست و طبق موضوع ذیل ماده ۴ قانون تملک آپارتمان ها: ” پرداخت هزینه های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.”
در این میان اما مالکانی که ملزم به این پرداخت هستند نیز این ادعا را دارند که به چه علت باید هزینه های استفاده دیگران را پرداخت کنند.
به ویژه اینکه هزینه شارژ در بعضی ساختمان ها غیر از اندوخته ساختمان و هزینه نگهداری از بنا و هزینه آسانسور و سرایداری شامل بعضی از هزینه های مصرفی مثل گاز و آب نیز می شود.
راهکار عرفی این است که با طرح موضوع و تصویب آن در مجمع عمومی می توان مالکان آپارتمان های خالی از سکنه را از پرداخت بخشی از هزینه های مشترک معاف کرد.
به این ترتیب در قراردادی که به تصویب اکثر مالکان رسیده باشد ، می توان هزینه های مصرفی مشترک را برای آپارتمان هایی که به طور کلی خالی از سکنه هستند و حتی هیچ ورود و خروجی نیز به آنها صورت نمی گیرد در نظر نگرفت.
نکته مهم در جلسات مجمع عمومی آن است که باید بیش از نصف مالکین یا نمایندگان آنان در جلسه حضور داشته باشند تا جلسه رسمیت پیدا کند. اگر تعداد افراد حاضر به حد نصاب نرسد باید جلسه را برای پانزده روز بعد تجدید کرد.
اگر در جلسه دوم هم تعداد به حد نصاب نرسید بار دیگر جلسه برای پانزده روز دیگر تجدید می‌شود و تصمیمات جلسه سوم فارغ از اینکه تعداد شرکت‌کنندگان به حد نصاب رسیده باشد یا نه رسمیت خواهد داشت.
مصوبات مجمع عمومی تنها زمانی معتبر است که دو سوم مالکین حاضر در جلسه به آن رای داده باشند.
تمامی تصمیمات گرفته شده در جلسات مجمع عمومی باید صورت جلسه شده و مدیر ساختمان آن را نگهداری کند
مدیر ساختمان کیست؟
مدیر ساختمان مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیماتی است که مجمع عمومی می‌گیرد. مدیر باید در جلسه سالانه مجمع به مدت یک سال با رای مالکین ساختمان انتخاب شود.
در مورد انتخاب مجدد یک فرد به عنوان مدیر محدودیتی وجود ندارد، هرچند توصیه می‌شود این منصب به صورت چرخشی بین مالکین دست به دست شود تا همه نسبت به ساختمان احساس مسئولیت پیدا کنند.
ذکر این نکته نیز لازم است که مدیر ساختمان می‌تواند از اشخاص حقیقی یا حقوقی خارج از ساختمان هم باشد.
مجمع عمومی می‌تواند به جای یک مدیر، چند مدیر انتخاب کرده و هیئت مدیره ساختمان را تشکیل دهد.
هیئت مدیره ساختمان از نظر اختیارات و وظایف تفاوتی با مدیر ندارد.
فقط باید به این نکته توجه کرد که تعداد اعضای هیئت مدیره فرد باشد تا هنگام رای‌گیری تشخیص رای اکثریت با مشکل مواجه نشود.
اگر پیش از پایان مدت ماموریت، مدیر یا سه نفر از اعضای هیئت مدیره استعفا دهند یا فوت کنند، مجمع عمومی باید جلسه‌ای فوق‌العاده تشکیل داده و مدیر یا هیئت مدیره جدیدی انتخاب کند.
با مجمع عمومی آپارتمانها آشنا شوید
بر اساس قانون تملک آپارتمانها مجمع عمومی عالی‌ترین نهاد تصمیم‌گیرنده در خصوص ساختمان است. مالکین تمام واحدهای ساختمان در این مجمع عضوند و حق رای دارند.
مستاجرین عضو رسمی مجمع عمومی ساختمان محسوب نمی‌شوند، ولی شرکت کردنشان در جلسات مجمع پسندیده است و نظرات و پیشنهاداتشان می‌تواند راهگشا باشد.
وظایف و اختیارات مجمع عمومی ساختمان به شرح زیر است:
انتخاب مدیر ساختمان (یا هیئت مدیره) و رسیدگی به عملکرد او
تصمیم‌گیری در مورد اداره امور ساختمان
تصویب گزارش درآمد و هزینه‌های سالانه ساختمان
تصمیم‌گیری در مورد پس‌انداز برای امور مربوط به حفظ، نگهداری و تعمیر ساختمان
دادن اختیار به مدیر برای انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان
تصویب و تغییر مقررات ساختمان در چهارچوب قانون کشور
مجمع عمومی باید سالانه حداقل یک بار تشکیل شود و ریاست جلسات مجمع هم بر عهده مدیر ساختمان است.
اگر مدیر یا هیئت مدیره ساختمان یا حداقل سه نفر از مالکین ساختمان درخواست داشته باشند می‌توان جلسه فوق‌العاده‌ای برای مجمع عمومی در نظر گرفت.
البته باید یک هفته پیش از تشکیل جلسه به صورت مکتوب، تلفنی، فکس یا ایمیل تشکیل جلسه به اطلاع مالکین برسد.
مشاوره حقوقی مجمع عمومی آپارتمانها
مشاوره تلفنی و حضوری با وکیل پایه یک دادگستری، مشاوره آنلاین با وکیل پایه یک دادگستری مجمع عمومی آپارتمانها، مطالعه پرونده توسط وکیل پایه یک دادگستری توسط وکلای متخصص ملکی امکان پذیر است.
