کاهش بی مدیریتی در مجتمع های مسکونی
مقابله با سوء مدیریت نیازمند هوشیاری جمعی، شجاعت و پیگیری قانونمند ساکنان است. عدم احساس مسئولیت ، ناتوانی در انجام وظیفه ،بی تفاوتی، سوء مدیریتی را بیشتر و جری تر می کند. با تشکیل جماعت و گروه های فعال، اصرار بر شفافیت کامل، استفاده از مکانیزم های نظارتی داخلی (مجمع عمومی) و در نهایت توسل به مراجع قانونی و قضایی می توان از حقوق مشروع دفاع و مجتمع را به سمت مدیریتی سالم هدایت کرد. همبستگی ساکنان کلید اصلی موفقیت است.
مشکلات مربوط به سوء مدیریت و فریب در مجتمع های مسکونی بزرگ واقعیتی تلخ و متأسفانه رایج است که می تواند زندگی ساکنان را تحت تأثیر منفی جدی قرار دهد. درک ریشه ها، روش های سوءاستفاده و راه های مقابله با آن ضروری است:
اشکال رایج سوء مدیریت و فریب:
- ۱. عدم شفافیت مالی:
دوری از قوانین و اساسنامه :
عدم استعلام اقلام و خریدها:
وجود صورتحساب‌های غیرشفاف: ارائه گزارش‌های مالی پیچیده، ناقص یا غیرقابل فهم به عمد.
هزینه سازی غیرمنطقی: هزینه‌های گزاف برای خدمات معمولی (تعمیرات، نظافت، تدارکات) با دریافت رشوه از پیمانکاران.
اختلاس و برداشت غیرمجاز: استفاده از وجوه مشترک برای مصارف شخصی یا پروژه های غیر مرتبط.
نا دیده گرفتن صرفه جویی: خرید با قیمت های بالا بدون استعلام قیمت یا مناقصه.
نا دیده گرفتن صندوق ذخیره مالی:
- ۲. قراردادهای نا معقول و فریبنده:
انعقاد قرارداد با شرکت های مرتبط: مدیر یا اعضای هیئت مدیره با شرکت های خاص (خودی) قرارداد می بندند و کمیسیون دریافت می کنند.
قراردادهای بلند مدت غیر منصفانه: انعقاد قراردادهای خدماتی بلند مدت با شرایط نامطلوب برای مجتمع.
پنهان کردن مفاد قرارداد: عدم ارائه متن کامل قرارداد ها به ساکنان برای بازبینی.
- ۳. کم کاری و خدمات نامناسب:
عدم آگاهی از قوانین: قانون آپارتمانها، قانون کار، قانون تجارات و اساسنامه داخلی
باند بازی و تبعیضات: بخدمت گیری دوستان و آشنایان در امور( رفقاقت محوری).
میدان ندادن مستاجران: کم اهمیت شمردن ساکنینی بعنوان مستاجر
کوتاهی در انجام وظایف: عدم نگهداری مناسب تأسیسات (آسانسور، سیستم برق، لوله کشی، استخر)، فضای سبز و نظافت.
استخدام پرسنل ناکارآمد یا کم تعداد: برای کاهش هزینه ها و افزایش سود شخصی.
عدم پاسخگویی به شکایات: نادیده گرفتن یا تأخیر عمدی در حل مشکلات گزارش شده توسط ساکنان.
- ۴. تخلفات ساختمانی و ایمنی:
نادیده گرفتن مقررات ایمنی: به خطر انداختن جان ساکنان برای صرفه جویی مالی (مثلاً در سیستم اطفاء حریق، برق).
تصرف عرصه و اعیان مشاع: تغییر کاربری فضاهای عمومی (پارکینگ‌ها، حیاط، پشت بام) به نفع خود یا افراد خاص (تبدیل به کافی شاپ، اجاره به دیگران).
نداشتن متخصص و کارشناس:
- ۵. فریب در جلسات و انتخابات:
دستکاری در انتخابات هیئت مدیره: تقلب در شمارش آرا، ایجاد محدودیت برای نامزدهای مستقل.
عدم دعوت از همه ساکنان برای جلسات: برگزاری جلسات به صورت محدود و تصمیم‌گیری بدون حضور اکثریت.
مستند سازی نادرست مصوبات: ثبت نکردن یا تحریف نظرات مخالف در صورتجلسات.
به سخره کشیدن جلسات و مجمع های عمومی: بکار گیری افرادی خاص در بین حاضرین جلسات و انان با گفتارهای خود جلسات را بسوی بی نظمی و یا معرفی افرادی که در این مشکلات نقش دارند را به بهترین شکل معرفی نمایند و…
عوامل زمینه ساز:
بی اطلاعی یا بی تفاوتی ساکنان: عدم مشارکت فعال در امور مجتمع و نظارت بر عملکرد مدیران.
پیچیدگی قوانین: دشواری درک قوانین مرتبط (قانون تملک آپارتمان ها، آیین نامه های اجرایی و اساسنامه) برای ساکنان عادی.
ضعف نظارت قانونی: عدم وجود نهاد ناظر قدرتمند و در دسترس برای رسیدگی سریع به شکایات.
تمرکز قدرت: طولانی شدن دوره مدیریت یک فرد یا گروه خاص و ایجاد شبکه نفوذ.
راهکارهای مقابله و پیشگیری:
- ۱. افزایش آگاهی و مشارکت جمعی:
عدم عقب نشینی افراد خصوصا افراد بازنشسته که بیشترین حضور فیزیکی را در مجموعه دارند
تشکیل گروه های فعال ساکنان ( گروه های مردم نهاد ) برای پیگیری امور.
حضور حداکثری در جلسات مجمع عمومی و پرسش گری.
مطالعه دقیق گزارش های مالی و صورتجلسات (درخواست توضیح برای هر مورد مبهم).
- ۲. الزام به شفافیت:
- درخواست مجمع عمومی فوق العاده
- درخواست انتشار عمومی کلیه گزارش های مالی، قراردادها و صورتجلسات (در تابلو اعلانات یا گروه های مجازی).
- درخواست برگزاری مناقصه ، استعلام قیمت شفاف برای هر هزینه عمده.
- حسابرسی مستقل دوره ای توسط حسابدار رسمی منتخب مجمع عمومی (نه هیات مدیره).
- پیگیری روزانه از هیات مدیرت.
- ۳. استفاده از مکانیزم های قانونی:
تنظیم شکایت کتبی: جمع‌آوری امضا و ارسال شکایت رسمی به هیئت مدیره (مرحله اول).
ارسال شکایت به مراجع بالاتر: در صورت عدم پاسخ، شکایت به سازمان‌های نظام صنفی ساختمان یا اداره ثبت اسناد و املاک (مرجع نظارت بر قانون تملک آپارتمانها).
طرح دعوی حقوقی: با مشورت وکیل، می توان برای ابطال تصمیمات غیرقانونی هیات مدیره، عزل آنها، مطالبه خسارت یا استرداد اموال به دادگاه حقوقی مراجعه کرد.
گزارش تخلفات امنیتی و ایمنی: به سازمان آتش نشانی یا نیروی انتظامی.
- ۴. انتخابات آگاهانه و چرخش قدرت:
حضور فعال در انتخابات هیات مدیره و انتخاب افراد امین، شفاف ، توانمند و دارای وقت کافی.
محدود کردن دوره های مدیریت (طبق آیین‌نامه مجتمع یعنی اساسنامه) برای جلوگیری از انباشت قدرت.
حقوق ساکنان (طبق قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه های اجرایی):
- حق دسترسی به اطلاعات مالی و اداری مجتمع.
- حق حضور و رأی در مجمع عمومی.
- حق بازرسی از اسناد و مدارک.
- حق اعتراض به تصمیمات غیرقانونی یا زیان بار هیات مدیره.
- حق عزل هیات مدیره در مجمع عمومی فوق‌العاده در صورت تخلف.
- حق داشتن بازرس در صورت درج در اساسنامه.
