بخش ششم

بند سوم. طرح دعوی

در صورتی که قطع خدمات مشترک از سوی مدیر (هیأت مدیره) علیه مالک یا استفاده کننده بدهکار ممکن یا مؤثر نباشد- مانند موردی که آپارتمان خالی از سکنه است و قطع خدمات مشترک هیچ اثری ندارد- مدیر (هیأت مدیره) می تواند در دادگاه صالح طرح دعوی کند. بنابراین، به موجب ماده دوازده قانون آیین دادرسی مدنی که مقرر می دارد: “دعاوی مربوط به اموال غیر منقول اعم از دعاوی مالکیت،‌مزاحمت، ممانعت از حق،‌تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه می شود که مال غیر منقول در حوزه آن واقع است”. مدیر می تواند در دادگاه صالح یعنی دادگاه محل وقوع آپارتمان طرح دعوی کند. مدیر (هیأت مدیره) به عنوان نماینده قانونی مالکین با ارائه مدارک مثبت سمت خود،‌ حق طرح دعوی و حضور در جلسات دادرسی را دارد.39

دادگاه خارج از نوبت با حضور طرفین به دعوی مطروحه رسیدگی نموده و چنانچه بدهکاری مالک یا استفاده کننده را احراز نماید،‌ حسب تقاضای مدیر شخص ممتنع را به محرومیت از دریافت خدمات دولتی مانند: آب و برق و … محکوم،‌و پرداخت مبلغ بدهی و تأدیه جریمه معادل دو برابر مبلغ بدهی به نفع ساختمان ملزم می کند.

در صورتی که مالک یا استفاده کننده مجدداً و مکرراً از سوی دادگاه محکوم به پرداخت هزینه های مشترک شود،‌ علاوه بر سایر پرداختی ها مکلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محکوم بها به عنوان به عنوان جریمه می باشد. این مبلغ به نفع دولت از مالک به استفاده کننده بدهکار وصول می شود.

در صورتی که مالک یا استفاده کننده نسبت به تعیین سهم خود از هزینه های مشترک معترض باشد، می تواند مراتب اعتراض خود خود را به مدیر اعلام دارد و در صورت عدم توجه مدیر به اعتراض مالک و امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت هزینه های مشترک،‌ مدیر می تواند ضمن ابلاغ اظهارنامه به مالک مستنکف سهم او را از هزینه های مشترک مطالبه کند و مالک یا استفاده کننده نیز می تواند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه در دادگاه صالح نسبت به نظر مدیر اعتراض نماید. دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات به موضوع رسیدگی نموده و رأی می دهد، یا استفاده کننده علی رغم اعتراض به اقدام مدیر برای این که از خدمات مشترک محروم نگردد، سهم خود از هزینه های مشترک را بپردازد، در این صورت اگر مالک یا استفاده کننده هم چنان بر اعتراض خود باقی بماند، می تواند با تقدیم عرض حال و ضمیمه نمودن مدارک و ادله خود، از دادگاه تقاضای صدور حکم مبنی بر تعیین سهم مالک یا استفاده کننده از هزینه های مشترک نماید. دادگاه پس از دعوت از طرفین مالک یا استفاده کننده و مدیر و با جلب نظر کارشناسان نسبت به قبول اعتراض مالک یا استفاده کننده و تعیین میزان سهم او از هزینه های مشترک و یا رد اعتراض او تصمیم می گیرد. تصمیم دادگاه برای هر دو طرف لازم الاتباع است.40

اثر رأی دادگاه

از بررسی قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن چنین مستفاد می شود که در صورت طرح موضوع در دادگاه از سوی مالک یا استفاده کننده معترض، عملیات اجرایی از ناحیه اداره ثبت ادامه خواهد یافت، مگر این که دادگاه بدواً دستور توقف عملیات اجرایی و متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را تا صدور رأی خود به اداره ثبت صادر و اعلام کرده باشد، سپس در رأی صادره مالک معترض را ذی حق و مدیر را محکوم کند، در این صورت مدیر ملزم به تبعیت از حکم دادگاه است.

اما هر گاه به موجب رأی دادگاه، اعتراض مالک یا استفاده کننده رد گردد، نه تنها دادگاه دستور سابق خود دایر بر متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را لغو خواهد کرد، بلکه اداره ثبت مطابق ماده ده مکرر ق.ت.ا و تبصره های آن، کماکان عملیات اجرایی را تعقیب خواهد نمود.41

4-1. در آمد

هزینه های مسبوق به درآمدند. تا درآمدی نباشد، پرداخت هزینه ها نیز عملی نخواهد شد. تعریف منابع درآمد ساختمان زمینه تصمیم گیری بهتر در خصوص نحوه ارائه خدمات ساختمانی را ایجاد خواهد نمود. هم چنین بر اساس اصل مقابله هزینه ها با درآمد، یعنی شناسایی درآمد های تحقق یافته و هزینه های انجام شده مربوط به یک دوره مالی و مقابله آنها با یکدیگر، شناسایی منابع درآمد ضروری است.

قانونگذار در قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن در مورد تعیین منابع درآمد ساختمان سکوت نموده و تنها به ذکر این نکته که تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه های سالانه از وظایف مجمع عمومی است، اکتفا نموده است.42

در این مورد که تأدیه هزینه های مشترک بر عهده مالکین آپارتمان هاست هیچ اختلافی نیست و رویه مجتمع های آپارتمانی نیز بر همین منوال است.

اما نکته اصلی این است که آیا با توجه به هزینه های متنوع ساختمان می توان منابع درآمدزای دیگری برای آن تعریف نمود یا خیر؟ همان طور که اشاره شد به نظر می رسد مهم ترین منبع درآمد ساختمان دریافت وجه از مالکین‌ (شارژ) است. تنها مالکین هستند که از قسمت های مشترک ساختمان استفاده می کنند و خود آنها نیز باید از عهده هزینه های مشترک برآیند. طبق قاعده فقهی “من له الغنم فعلیه الغرم؛ هر کس از مالی بهره می برد، هزینه و خسارت هم بر عهده او است”.43

منابع دیگر هم چون سود بانکی، فروش اشیای اسقاطی، کمک های مالی اشخاص حقیق یا حقوقی، اگرچه موجب جذب سرمایه برای ساختمان خواهند شد،‌ اما نمی توان آنها را به عنوان منابع مستمر درآمد تلقی نمود. سرانجام نباید از این نکته غافل شد که این امر بر عهده مدیر و یا هیات مدیره است تا با شناسایی استعداد ها و امکانات بالقوه ساختمان، نسبت به تبدیل آن ها به عنوان منابع مستمر درآمد اقدام نمایند.

2. بازسازی

بحث هایی که در خصوص بازسازی ساختمان مورد مطالعه قرار گرفته است عبارت اند از: 1- ضرورت بازسازی، 2- هزینه های بازسازی، 3- رعایت حقوق ثبتی.

1-2. ضرورت بازسازی

با فرسایش ساختمان، بازسازی آن امری ضروری است. بازسازی ساختمان در دو مورد ضرورت دارد:

الف. پایان عمر مفید ساختمان، ب. فرسودگی کلی ساختمان. احراز هر یک از موارد فوق در صورتی که توأم با خطرجانی و ضرر مالی برای ساکنین باشد، موجب بازسازی ساختمان خواهد شد.

بند اول. انتخاب کارشناس

موضوع بازسازی ساختمان در مجمع عمومی مطرح می شود. مالکین در صورتی می توانند اقدام به بازسازی ساختمان کنند که اکثریت مالکین با این امر موافق باشند. به عبارت دیگر اگر تنها اقلیت مالکین موافق بازسازی ساختمان باشند،‌حتی با جلب نظر کارشناسان نیز نمی توانند در این خصوص اقدام کنند.

لزوم بازسازی ساختمان منوط به تأیید سه نفر از کارشنسان رسمی دادگستری است. به همین جهت اکثریت مالکین موافق بزسازی باید در انتخاب کارشناسان با یکدیگر به توافق برسند. بنابراین،‌ با موافقت اکثریت مطلق مالکین کارشناسان مزبور انتخاب می شوند.

در صورت عدم توافق مالکین در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیر یا هیأت مدیره، اقدام به انتخاب کارشناسان یادشده خواهد نمود.

بند دوم. صدور حکم دادگاه مبنی بر تجویز بازسازی

پس از آن که اکثریت مالکین با بازسازی ساختمان موافقت نمودند و لزوم بازسازی ساختمان به تأیید سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری رسید، در صورتی که اقلیت مالکین مخالف بازسازی ساختمان باشند و از تخلیه آپارتمان خود به منظور بازسازی خودداری کنند، مدیر (هیأت مدیره)‌ می تواند با تقدیم دادخواست به دادگاه و ارائه دلایل،‌ از دادگاه تقاضای صدور حکم مبنی بر تجویز بازسازی ساختمان را نماید44

در صورتی که مالکین مخالف تجدید بنای ساختمان نظر کارشناسان منتخب از سوی مالکین موافق یا از طرف وزارت مسکن را قبول نداشته باشند، دادگاه در صورت لزوم موضوع را به هیأت پنج نفره کارشناسان رسمی دادگستری ارجاع خواهد داد و در صورتی که هیأت مزبور نظر کارشناسان قبلی را تأیید نمایند، در صدور رأی دادگاه مبنی بر تجویز بازسازی ساختمان نباید تردید نمود و مخالفین با تجدید بنای ساختمان ملزم به تبعیت از رأی دادگاه هستند.

اما چنانچه رأی دادگاه که علی الاصول مستند به نظریه هیأت کارشناسان پنج نفره است مبنی بر عدم بازسازی و تجدید بنای ساختمان صادر گردد، قطعاً دعوی مدیر (هیأت مدیره) مردود اعلام خواهد شد و مآلاً اکثریت مالکان قسمت های اختصاصی نخواهند توانست نسبت به تجدید بنای ساختمان اقدام کنند.

بند سوم. تأمین مسکن استیجاری

در صورتی که دادگاه بازسازی ساختمان را تجویز کند، برای این که نداشتن مسکن دستاویزی برای کارشکنی در امر بازسازی از سوی اقلیت مخالف نشود، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند می توانند بر اساس حکم دادگاه با تأمین مسکن استیجاری مناسب، برای مالک یا مالکانی که از همکاری خودداری می ورزند، نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند. بدیهی است، آپارتمانی که برای مالک یا مالکین مخالف اجاره می شود، باید هم عرض آپارتمان قبلی او باشد اگر واحد مزبور مسکونی بوده، واحد مسکونی و اگر تجاری بوده واحد تجاری برای او اجاره شود.

اگر مالک علی رغم تأمین مسکن استیجاری مناسب هم چنان از تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا خودداری کند، به درخواست مدیر، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضایی محل با احراز تأمین مسکن مناسب برای او از سوی سایر مالکین، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد کرد.

2-2. هزینه های بازسازی

به منظور بازسازی ساختمان هزینه هایی بر مالکین تحمیل خواهد شد که کلیه مالکین ساختمان به نسبت سهم خود مکلف به پرداخت هزینه های مزبور هستند. علاوه بر هزینه تعمیر و بازسازی ساختمان اقلیت مالکین مخالف باید نسبت به پرداخت اجاره بهای آپارتمان خود راساً اقدام کنند. به عبارت دیگر، اگرچه مالکین موافق بازسازی ساختمان به نمایندگی از سوی مخالفین و بر اساس حکم دادگاه اقدام به اجاره آپارتمان برای انان نموده اند. اما این امر به منزله پرداخت اجاره بها از سوی اکثریت مزبور نیست. بدیهی است در صورت امتناع مالک از پرداخت اجاره بها و تأدیه آن از سوی سایر مالکین، مالکین موافق بازسازی می توانند پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه های انجام شده، سهم مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه اجوری که برای مسکن استیجاری ایشان پرداخت شده است،‌از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا کنند.

بنابراین، در صورت امتناع از تأدیه هزینه های بازسازی، مالکین سایر واحدها می توانند با اختصاص واحد آپارتمانی با مساحت کمتر و یا فروش واحد مزبور اقدام به وصول هزینه های بازسازی نمایند. هم چنین به نظر می رسد علی رغم این که در ماده 524 ق.ا.د.م مسکن جزء مستثنیات دین است، اما چون مالکین آپارتمان ها از همان ابتدا قانون تملک آپارتمان ها، آیین نامه اجرایی آن و اساس نامه ساختمان را پذیرفته اند و از انجا که در آپارتمان ها تصمیم گیری و اداره ساختمان تابع تصمیم اکثریت است، از این رو فروش واحد آپارتمانی مالک علی رغم مخالفت او با تجدید بنای ساختمان، منعی ندارد.

3-2. رعایت حقوق ثبتی در بازسازی ساختمان

گرچه در اصلاحیه سال 1376 ق.ت.ا موضوع بازسازی ساختمان در ماده سیزده و تبصره های ق.ت.ا آن پیش بینی شده، اما با توجه به مقررات ثبتی مشکلات تنظیم صورت مجلس تفکیکی و صدور اسناد مالکیت جدید بعداً صورت خود را ظاهر و آشکار خواهند کرد، زیرا قانونگذار مشخص نکرده که ساختمان بازسازی شده آیا عیناً به همان شکلی که در صورت مجلس تفکیکی قبلی بوده،‌ بازسازی می شود یا مالکین می توانند در آن تغییراتی ایجاد نمایند.

حتی اگر ساختمان به همان ترتیب صورت مجلس قبلی بازسازی شود، به احتمال زیاد در مساحت قطعات آپارتمان ها تغییراتی به وجود خواهد آمد چه رسد به این که مالکین بخواهند در احداث بنا تغییرات کلی بوجود آورند. در این صورت از لحاظ حقوق ثبتی، اعتبار صورت مجلس تفکیکی سابق و اسناد رسمی قبلی ساختمان چه وضعیتی خواهد داشت. آیا صورت مجلس تفکیکی پیشین و اسناد رسمی صادره ابطال خواهند شد یا اصلاح؟ صورت مجلس تفکیکی و اسناد رسمی جدید چگونه تنظیم و صادر خواهد شد؟

به طور کلی سند مالکیت قطعه زمین مفروز که با مساحت و حدود و پلاک مشخص و معلوم صادر می شود با احداث واحدهای آپارتمان در آن و تفکیک و صدور اسناد مالکیت قطعات آپارتمان نهایتاً باطل شده و در پرونده ثبتی بایگانی می شود، در واقع سند مالکیت زمین که معرف مساحت و حدود عرصه ملک است به دو یا چند اسناد مالکیت اعیان (آپارتمان) تبدیل خواهد شد که در این اسناد مالکیت فقط مساحت و حدود آپارتمان ها قید شده و مشخصات طول و ابعاد و حدود و مساحت عرصه اولیه که آپارتمان از آن مفروز شده، نشان نمی دهند.

اقدام به تفکیک اعیان و صدور اسناد مالکیت قطعات آپارتمان مستند به سند انتقال رسمی یا تقسیم نامه با رعایت موازین قانونی صورت پذیرفته و حسب دستور ماده 117و 120 آیین نامه قانون ثبت املاک با صدور سند مالکیت برای آخرین قطعه تفکیکی سند مالکیت اولیه باطل و در پرونده مربوط بایگانی خواهد شد.

مطلب حائز اهمیت و قابل بررسی که ادارات ثبت معمولاً با آن مواجه هستند این است که با گذشت زمان و به سر رسیدن عمر مفید ساختمان و یا به قصد استفاده از تراکم بیش تر و یا دلایل دیگر،‌مالکین واحد های آپارتمانی متفقاً اقدام به تخریب نموده به طوری که با از بین بردن تمام اعیانی های موجود و کسب مجوز از شهرداری مجدداً تعداد بیش تری واحد های آپارتمانی را بر روی عرصه احداث می نمایند و پس از اتمام عملیات ساختمان و اخذ گواهی پایان کار در خواست تفکیک نموده، نتیجه این که ادارات ثبت با حالتی مواجه هستند که مالکین با داشتن دو یا جند جلد اسناد مالکیت شش دانگی آپارتمان مجتمع چندین واحدی احداث نموده اند که مشخصه آپارتمان های احداثی با مشخصه اسناد مالکیت آپارتمان هایی که در ید مالکین است، هیچ گونه تطبیقی ندارد، زیرا مورد ثبت اسناد مذکور تخریب شده است و عملاً وجود خارجی ندارد و مالکین با استناد به این اسناد مالکیت و گواهی پایان ساختمان، درخواست تفکیک وضعیت فعلی را دارند. با توجه به سابقه بیش از سی سال آپارتمان سازی در تهران و شهرهای بزرگ و به سر رسیدن عمر مفید مجتمع های قدیمی و لزوم تخریب و بازسازی آنها به علت خطرات ناشی از فرسودگی، موضوع مورد توجه قانونگذار قرارگرفته به طوری که ماده سیزده ق.ت.ا (اصلاحی 11 خرداد 1376) مقرر می دارد:

“در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری، عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمت های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می توانند بر اساس حکم دادگاه با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری می ورزند، نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه های انجام شده، سهم مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه اجوری که برای مسکن اجاری ایشان پرداخت شده است، از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا کنند. در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیر یا هیأت مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یادشده خواهد کرد”.

تخریب و بازسازی مجتمع های آپارتمانی موجب تغییر در حدود مساحت آنها و عدم انطباق .احدها با مشخصات مندرج در اسناد تفکیکی خواهد شد، لذا لازم و ضرئری است، قوانین و مقرراتی حاکم گردد که با اعمال آن سازمان ثبت بتواند اسناد ماتلکین را با ساختار جدید و مشخصات آپارتمان های نو ساز تطبیق دهد.

در اصلاحیه مذکور قانونگذار به چگونگی مالکیت و تغییراتی که در این رهگذر باعث عدم انطباق آپارتمان ها با اسناد مالکیت قبلی برمیگردد توجهی نداشته و به دلیل این که مطلب مسبوق به سابقه نبوده و پدیده نو و تازه تولد یافته ای است، در قوانین ثبت نیز مجرایی برای اصلاح و یا ابطال اسناد مالکیت قبل و صدور اسناد مالکیت جدید ملاحظه نمی شود و ادارات ثبت برای اقدام و تنظیم صورت مجلس تفکیکی در این حالت به شیوه های متفاوتی عمل می کنند:

1. صورت مجلس تفکیکی را با توجه به گواهی پایان ساختمان به عنوان صورت مجلس تفکیکی اصلاحی و با قید پلاک اولیه تنظیم کرده و پیرو صورت مجلس اولیه به دفتر خانه اسناد رسمی ارسال می دارند.

اقدام به این صورت به دو دلیل، موجه به نظر نمی رسد: یکی آن که قطعات تفکیکی صورت مجلس تفکیکی اولیه انتقال یافته و یا باتوجه به تنظیم تقسیم نامه بین مالکین مشاعی نسبت به قطعات تفکیکی سند مالکیت جداگانه صادر شده و مفاد مندرجات صورت مجلس تفکیکی کلاً به مرحله اجرا درآمده و دیگر تنظیم صورت مجلس اصلاحی، معنی و مفهوم خود را از دست داده و مورد ندارد. دیگر آن که با عنایت به تخریب کامل واحدهای آپارتمانی و محو کلیه آثار اعیانی اولیه تنظیم صورت مجلس اصلاحی منطقی و پذیرفته نیست، زیرا اصلاح و تغییر در مواقعی مصداق و مورد پیدا می کند که آثار و بقایای اولیه ملک تا حد زیادی موجود و بدون تغییر باقی مانده باشد و کسری و یا زیادت ابعاد و مساحت به دلایلی موجبات و ضرورت تنظیم صورت مجلس اصلاحی را فراهم آورد.

2. صورت مجلس تفکیکی را با توجه به گواهی پایان ساختمان به عنوان صورت مجلس تغییر وضعیت تنظیم می نمایند که با توجه به دگرگونی کلی و باقی نبودن اعیانی اولیه و عدم مجوز قانونی برای ابطال اسناد مالکیت آپارتمان ها و عدم ذکر حدود مساحت عرصه در اسناد مالکیت آپارتمان ها نمی توان به این تغییر کلی و محو شدن اعیانی ها که فقط اسناد مالکیت آنها در اختیار است، آن را تغییر وضعیت نام نهاد و با این توضیحات صورت مجلس تغییر وضعیت مؤخر را به صورت مجلس تفکیکی مقدم وصل کنیم و ارتباط دهیم.
3. صورت مجلس تفکیکی آپارتمان های جدید الاحداث را با توجه به گواهی پایان ساختمان و با قید تمام پلاک های فرعی آپارتمان ها مستقلاً تنظیم نموده و دفتر اسناد رسمی نیز با استناد به صورت مجلس تفکیکی انتقالات قطعات آپارتمانی را در همان اسناد مالکیت آپارتمان های اولیه قید می دارد.

اگر به علت عدم مجوز ابطال اسناد مالکیت آپارتمان ها و میسر نبودن اعاده به وضع اول، یعنی صدور سند مالکیت زمین به نام مالکین و ضرورت توجه به درخواست و انجام تقاضای تفکیک آپارتمان های جدید الاحداث این روش را بپذیرم، طبیعی است با تنظیم صورت مجلس تفکیکی انتقال تمام قطعات آپارتمانی بایستی در اسناد مالکیت آپارتمان های اولیه قید شود و هر چند درج این انتقالات با ذکر شماره های طبقه و قطعه و شماره و صورت مجلس تفکیمی است، ولی چون اسناد مالکیت به صورت اسناد مالکیت آپارتمان می باشد، تنظیم اسناد انتقال و تنظیم اسناد رهنی و شرطی و بالأخص در مواردی که مالکین اولیه قصد استفاده از تسهیلات بانکی به صورت مشارکت مدنی و بیع شرط را دارند آنان را با مشکل روبه رو می کند، زیرا اساساً در مشارکت مدنی بانک ها به مالک زمین به قصد احداث ساختمان و شراکت در امر ساختمان سازی وام پرداخت می کنند و سند مالکیت زمین باید در ذمه مالک قرار گیرد و مشخصات زمین بایستی در اسناد مشارکت مدنی و بیع شرط به صورت دقیق وجود داشته باشد، تا در موقع صدور اجرائیه و اعمال مقررات قانونی اجرای مفاد اسناد رسمی مغایرتی به وجود نیاید. در صورتی که اسناد مالکیت قطعات آپارتمانی در قید اسناد مشارکت مدنی و بیع شرط قرار گیرد با تخریب و از بین رفتن اعیانی ها تعریف مشخصات سند مالکیت با موقعیت عرصه و اعیانی ها احداثی جدید مطابقت نخواهد داشت و این عدم مطابقت موجبات اشکال را فراهم می سازد.

مورد فوق و موارد دیگر وجود دارد که قوانین ثبت و آیین نامه و بخش نامه ها وستورالعمل های مربوط، چگونگی اقدام در خصوص مورد را به صراحت بیان نداشته و به همین دلیل مسئولین واحد های ثبتی نیز با استنباط از روح قوانین و آیین نامه دیدگاه های مختلف و متفاوتی نسبت به موضوع پیدا کرده و در اقدام به کار خواهند گرفت. اما آنچه مسلم است ارائه طریق و چگونگی اقدام برای حل مشکلات ثبتی از عهده شخص و یا اشخاص که به علت علاقه\ به بررسی این مشکلات پرداخته و قلم به دست گرفته و موانع و معایب و مشکل را بیان داشته به تنهایی برنمی آید و اظهارات آن فقط در جهت طرح و توجه بیش تر به این مسائل و کسب نظر ارشادی سازمان ثبت است،‌زیرا تدوین راه درست و عملی برای حل این موارد را سازمان ثبت به صورت اصلاح قانون و یا دستورالعمل و بخش نامه صادر می کند،‌کما این که در مسیر تاریخی بیش از سه ربع قرن شاهد تحول و تغییرات قوانین ثبت هستیم، ولی با توجه به تجربه و جمع بندی همه موارد این بحث ضمن ترجیح شیوه و اقدام به روش بند سه تا بررسی موضوع و ارائه طریق مطوئن و فراهم آوردن مجوز قانونی از طریق سازمان ثبت اسناد و املاک برای ابطال اسناد مالکیت آپارتمان ها که آن هم با توجه به مقدار مالکیت و سهام آنان موضوعی قابل بحث و بررسی است، پیشنهاد می نماید:

سازمان ثبت با هماهنگی شهرداری پس از تخریب اعیانی ها مالکین را مکلف نمایند که به ادارات ثبت مراجعه و با معاینه محل توسط مأمورین ثبت و احراز تخریب و از بین رفتن اعیانی، ضمن تنظیم صورت مجلس به تبعیت از سند مالکیت اولیه و پرونده ثبتی، مشخصات عرصه را در ستون ملاحظات اسناد مالکیت آپارتمان ها قید کند و بعداً نیز در هنگام تفکیک این موضوع در صورت مجلس توضیح داده شود. با قید مراتب فوق در اسناد مالکیت آپارتمان های اولیه و هم چنین صورت مجلس تفکیکی تا حد زیادی تغییرات حاصله بر روی پلاک مشخص و گویا شده و تذکر موضوع در اسناد مشارکت مدنی و بیع شرط، مشکل اقدامات اجرایی و عدم تطبیق اسناد مالکیت را با محل از بین می برد و مشخصات زمین با اصلاحی مذکور مطابقت خواهد داشت45

مشاهده بخش هفتم

این مقاله از وب سایت http://www.charge-software.ir فراهم شده است