مشکلات هیات مدیره بیش از ۵ نفر در مجموعه های مسکونی تجاری و سازمانها
طبق قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن در ایران، تشکیل هیات مدیره بیش از حد نفرات برای تصمیم گیری در مجتمع های مسکونی مجاز نیست و دلایل آن به شرح زیر است:
۱. محدودیت تعداد اعضای هیات مدیره:
– ماده ۱۷ قانون تملک آپارتمان ها و بندهای آیین نامه اجرایی آن، تعداد اعضای هیات مدیره را حداکثر ۵ تا ۷ نفر تعیین کرده‌اند.
– هیات مدیره یک نهاد اجرایی و مدیریتی است که باید کوچک و چابک باشد تا بتواند امور جاری مجتمع را به سرعت مدیریت کند. تصمیم گیری با بیش از ۷ نفر عملاً غیرممکن و ناکارآمد است.
۲. تمایز بین “هیات مدیره” و “مجمع عمومی”:
هیات مدیره (۵-۷ نفر): مسئول اجرای تصمیمات مجمع عمومی و مدیریت روزانه مجتمع.
مجمع عمومی (تمامی مالکان): نهاد تصمیم گیرنده نهایی برای مسائل مهم (مانند تغییر اساسنامه، تعمیرات اساسی، تصویب بودجه و شارژ). در مجمع عمومی، تمام مالکان حق رأی دارند و تعداد آن ها می تواند بیش از ۷ نفر باشد.
۳. راهکار قانونی برای مشارکت بیشتر مالکان:
اگر هدف شما مشارکت تعداد بیشتری از مالکان در تصمیم گیری‌ها است، می‌توانید:
الف) شورای کمک به هیات مدیره تشکیل دهید: یک نهاد مشورتی متشکل از نمایندگان هر بلوک یا طبقه که نظرات را به هیات مدیره منتخب در مجمع عمومی منتقل می‌کند.
ب) کمیته‌های تخصصی (مانند جمعیت امدادی، قرض الحسنه، خیریه ،مالی، فرهنگی، فنی ، ورزشی) ایجاد کنید تا مالکان داوطلب در آن ها مشارکت کنند.
پ) از ظرفیت مجمع عمومی برای تصمیم گیری‌های کلان و بزرگ استفاده کنید.
۴. موارد کمیاب:
تنها در مجموعه های بسیار بزرگ (مانند شهرک های مسکونی عظیم) ممکن است ساختار مدیریتی متفاوتی با تأیید اداره ثبت اسناد و تصویب مجمع عمومی تعریف شود، اما حتی در این موارد نیز هیات مدیره اصلی نباید بیش از ۷ نفر باشد و می توان از «شورای مرکزی» به عنوان نهاد نظارتی استفاده کرد.
نتیجه‌گیری:
قانوناً تشکیل هیات مدیره بیش از ۷ نفره علاوه بر معقول نبودن در آن شایستگی وجود ندارد در صورتی که برخی از افراد بر این مورد پافشاری دارند بهتر است افراد مابقی را بعنوان عضو افتخاری به هیات مدیره اضافه نمایند و آنان با دعوت می توانند در جلسات هیات مدیره حاضر شوند ولی حق هیچگونه اظهار نظر و رای ندارند.
لازم به ذکر است بنا به برسی های محله مدیران دوراندیش تا کنون در هیچ مجموعه ای هیات مدیره ۲۰، و ۳۰ نفره مشاهده و یا اعلام نشده است ، زیرا با فلسفه وجودی هیات مدیره (سرعت در اجرا و مدیریت کارآمد) مغایرت دارد. برای مشارکت گسترده تر مالکان و ساکنین، از ظرفیت مجمع عمومی یا تشکیل نهادهای مشورتی استفاده باید کرد.
در صورت نیاز به جزئیات بیشتر، مواد ۱۷ تا ۲۱ قانون تملک آپارتمان ها و بخش های مربوطه در آیین نامه اجرایی آن همچنین اساسنامه مجتمع را مطالعه و برسی فرمایید.
ماده ۱۷ قانون تملک آپارتمان ها به طور مستقیم به تعداد اعضای هیات مدیره اشاره نمی کند، اما مقررات مربوط به تعداد اعضا در مواد دیگر قانون و آیین نامه اجرایی آن مشخص شده است. بر اساس منابع ارائه شده:
- تعداد اعضای هیات مدیره
الف) تعداد باید فرد باشد: طبق ماده ۱۵ آیین نامه اجرایی، تعداد مدیران (اعضای هیات مدیره) باید فرد باشد تا تصمیمات با اکثریت آرا قابل اتخاذ باشد و از بن بست در رأی گیری و تصویب مصوبات جلوگیری شود. این موضوع در چندین منبع تأیید شده است .
ب) ترکیب متداول: در عمل، هیات مدیره شهرک ها ، برج ها، مجتمع های مسکونی ۱۰۰۰ واحدی و ساختمان های مسکونی معمولاً شامل ۵ عضو اصلی و ۲ عضو علی‌البدل و در صورت تصویب یک بازرس و یک علی‌البدل بازرس است که توسط مجمع عمومی مالکان انتخاب می شوند .
- مدت مدیریت و انتخاب مجدد هیات مدیره
مدت مأموریت هیات مدیره ۲ سال است، اما مجمع عمومی می تواند این مدت را تمدید کند. انتخاب مجدد اعضا نیز بلامانع است .
- نحوه تصمیم‌گیری در هیات مدیره
– ماده ۱۷ آیین نامه اجرایی تصریح می کند: تصمیمات هیات مدیره با اکثریت آرا معتبر است. این ماده گرچه تعداد اعضا را مشخص نمی کند، اما بر ضرورت فرد بودن تعداد اعضا برای تحقق اکثریت تأکید غیرمستقیم دارد .
- انتخاب از داخل یا خارج مجموعه
– اعضای هیات مدیره می‌توانند از بین مالکان ساختمان یا اشخاص حقیقی یا حقوقی خارج از آن انتخاب شوند .
- جایگزینی اعضا در صورت خروج از سیستم
– در صورت استعفا، فوت، عزل یا حجر یک یا چند عضو، مجمع عمومی فوق‌العاده برای انتخاب جانشین تشکیل می شود. اگر سه عضو یا بیشتر از هیات مدیره خارج شوند، مجمع موظف است هیات مدیره جدید را تجدید کند .
خلاصه نکات کلیدی
| موضوع | مقررات |
|——-|——–|
| تعداد اعضا | فرد (معمولاً ۵ عضو اصلی + ۲ علی‌البدل) |
| مستند قانونی | ماده ۱۵ آیین‌نامه اجرایی |
| مدت مدیریت | ۲ سال (قابل تمدید) |
| تصمیم گیری | با اکثریت آرا (ماده ۱۷ آیین نامه) |
| منبع انتخاب | مالکان یا افراد خارج از ساختمان |
| جایگزینی اعضا | تشکیل مجمع فوق‌العاده در صورت خروج ۳ عضو یا بیشتر |
در آخر:
ماده ۱۷ صرفاً روش تصمیم گیری (اکثریت آرا) را تعیین می کند، اما تعداد اعضا در ماده ۱۵ آیین نامه اجرایی و رویه های رایج (۵ عضو اصلی) مشخص شده است. این رویه برای تضمین کارآمدی مدیریت و جلوگیری از اختلافات در رأی گیری طراحی شده است. برای جزئیات بیشتر می توانید به متن کامل قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه اجرایی آن مراجعه کنید .
