قسمت چهارم

2.مدیریت

مقصود از مدیریت علم و هنر متشکل و هماهنگ کردن رهبری و کنترل فعالیت های دسته جمعی برای نیل به هدف های مطلوب با حداکثر کارآیی است.20

مدیریت ساختمان تحت عناوین ذیل مورد مطالعه قرار گرفته است:

1– تعداد و شرایط مدیر و یا هیات مدیره

2- اختیارات هیأت مدیره

3-خاتمه مدیریت.

1-2تعداد و شرایط مدیر و یا هیات مدیره

بند اول. تعداد مدیر و یا هیات مدیره

مجتمع های آپارتمانی توسط یک یا چند مدیر که برای مدت محدودی تعیین شده و قابل عزل می باشند، اداره می شوند. و قانونگذار حداقل و حد اکثر تعداد مدیر و یا هیات مدیره را پیش بینی نکرده و تنها اشاره نموده است که تعداد اعضای هیأت مدیره باید فرد باشد، تا به هنگام تصمیمات جمعی، هیأت مدیره در تشخیص رأی اکثریت دچار بلاتکلیفی نگردد.

وزارت مسکن در پاسخ به سؤالی که در همین زمینه به عمل آمده بود اعلام داشت (بازگشت به نامه مورخ 9آبان1377 به اطلاع می رساند: با توجه به ماده پانزده آیین نامه اجرایی ق.ت.ا تعداد مدیر و یا هیات مدیره باید فرد باشد. علی هذا مقتضی است نسبت به اصلاح صورت جلسه مورخ 14مهر1377 مبنی بر تعداد شش نفر به عنوان اعضای هیأت مدیره و قید مدت مأموریت مدیر و یا هیات مدیره اقدام نمایند.(اما در ساختمان های با مساحت کم یک مدیر کافی است، ولی مالکین می توانند بیش از یک نفر مدیر تعیین نمایند. در مجتمع های بزرگ وجود هیأت مدیره ضرورت می یابد و چون هیأت مدیره در هر حال، صورت انفرادی ندارد و تصمیمات آن باید به اکثریت آرای حاضرین اتخاذ شود، تعداد اعضای هیأت مدیره نمی تواند کمتر از سه نفر باشد و گر نه اکثریتی ایجاد نخواهد شد.

قانونگذار حداکثر تعداد مدیر و یا هیات مدیره را پیش بینی نکرده است. بنابراین، آنها می توانند به هر تعداد باشند. ایرادی که به نظر می رسد این است که در واقع اگر تعداد ساکنین یک مجتمع زیاد باشند و علاقه مندان به سمت مدیریت بیش از تعداد لازم باشد اداره ساختمان دشوار خواهد بود، به همین دلیل پیش بینی حداکثر تعداد اعضای هیأت مدیره از جانب قانونگذار ضروری می نماید. مالکین می توانند در اساس نامه حداقل و حد اکثر تعداد مدیر و یا هیات مدیره را پیش بینی نمایند.

بند دوم. شرایط مدیر (مدیر و یا هیات مدیره)

مدیر ممکن است شخص حقیقی یا شخص حقوقی باشد. شخص حقوقی می تواند یک نفر شخص حقیقی به عنوان نماینده به مجمع عمومی ساختمان معرفی نماید. از جمله شرایط مدیر امانت داری اوست، که در قانون مورد اشاره قرار گرفته است. قانون گذار برای احراز سمت مدیریت شرط سنی قایل نشده است. بنابراین، مدیر می تواند دارای هر شرط سنی باشد مشروط بر این که دارای اهلیت باشد.21

علاوه بر این مالکین می توانند شرایط دیگری نیز در اساس نامه برای مدیر تعیین کنند تا انتخاب مدیر بر مبنای آن شرایط صورت گیرد.

2-2اختیارات هیأت مدیره

قانونگذار در قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن، اختیارات خاصی را به هیأت مدیره اعطا کرده است، که عبارت اند از:

هیأت مدیره باید سهم هر یک از مالکین و متصرفین واحدها را از هزینه های مشترک تعیین کنند (تبصره یک ماده چهار ق.ت.ا) وصول سهم مالک یا متصرف ممتنع از هزینه های مشترک به وسیله ابلاغ اظهارنامه و صدور اجرائیه و قطع خدمات مشترک در اختیار هیأت مدیره است (ماده ده و تبصره آن ق.ت.ا) طرح شکایت در دادگاه علیه مالک یا متصرفی که از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک امتناع می کند از اختیارات هیأت مدیره است (تبصره یک ماده ده ق.ت.ا) گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترک باید به تأیید هیأت مدیره برسد.22

(ماده دوازده ق.ت.ا) تقاضا از وزارت مسکن برای انتخاب کارشناس به منظور تأیید پایان عمر مفید ساختمان در صورت عدم توافق مالکان، از وظایف هیأت مدیره است. (ماده 13 ق.ت.ا )

درخواست از دادگاه برای صدور حکم تخلیه واحد آپارتمانی به منظور تجدید بنا علیه مالک ممتنع از وظایف هیأت مدیره است (تبصره دو ماده سیزده ق.ت.ا) بررسی اعتبار وکالت نامه وکیل برای حضور در جلسات مجمع عمومی از وظایف هیأت مدیره است. (ماده نه آیین نامه اجرایی ق.ت.ا)

نگاهداری صورت جلسات مجمع عمومی حفظ و نگاهداری و تنظیف قسمت های مشترک، استخدام دربان، بیمه ساختمان در برابر آتش سوزی، از وظایف هیأت مدیره است. (ماده بیست و ماده بیست و دو آیین نامه اجرایی ق.ت.ا)

از آنجا که ممکن است برخی از مالکان بنا به عللی در جلسات مجمع عمومی حاضر نباشند و چون اطلاع غایبین از مفاد تصمیمات جلسه ضروری است و این تصمیمات برای کلیه شرکا الزام آور است، لذا مدیر و یا هیات مدیره مکلفند ظرف ده روز از تاریخ تشکیل مجمع عمومی تصمیمات متخذه را به اطلاع شرکای غایب برسانند. (تبصره ماده دوازده آیین نامه اجرایی ق.ت.ا) به نظر می رسد مدیر و یا هیات مدیره دارای تمامی اختیارات لازم برای اداره ساختمان جز آنچه که در صلاحیت خاص مجامع عمومی است می باشند و محدود کردن اختیارات مدیر و یا هیات مدیره به موجب اساس نامه (قراردادخصوصی) یه به موجب تصمیمات مجمع عمومی تنها بین مدیر و یا هیات مدیره و مالکین معتبر بوده و در برابر اشخاص ثالث قابل استناد نیست.

بند اول. حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی

حفظ و اداره ساختمان عنوان کلی است و مدیر و یا هیات مدیره باید اقدام لازم برای حفظ ساختمان از هر نوع آسیب و خرابی انجام دهند. تتصمیمات مجمع عمومی عادی نیز در راستای حفظ و اداره ساختمان اتخاذ می شود و مدیر و یا هیات مدیره برای اداره ساختمان تابع تصمیمات مجمع عمومی هستند. اگر چه در مواردی که مصوبات مجمع عمومی عادی خلاف قواعد آمره قانون تملک آپارتمان ها باشد، مدیر مکلف به تبعیت از آنها نیست. اما در صورتی که بر خلاف قواعد تکمیلی، مجمع عمومی تصمیماتی اتخاذ نماید، مانعی ندارد و مدیر بایداز آن تصمیمات تبعیت کند.

هم چنین علی رغم سکوت قانونگذار، دعوت مجامع عمومی به مناسبت های مختلف در اختیار مدیر و یا هیات مدیره است.

بند دوم. عدم تفویض مدیریت به اشخاص غیر

مدیر و یا هیات مدیره به منزله نماینده مالکین در اداره ساختمان محسوب می شوند. هم چنین بر اساس ماده نوزده آیین نامه اجرایی ق.ت.ا مدیر و یا هیات مدیره امین شرکا بوده، نمی توانند فرد دیگری را به جای خود انتخاب نمایند. امانت داری بارزترین صفت برای هر نماینده ای است. بنابراین، در صورت زوال صفت امانت از مدیر، مجمع عمومی فوق العاده با تشکیل جلسه جانشین او را تعیین خواهد کرد .

سمت مدیریت قائم به شخص است. مجامع عمومی با توجه به قابلیت ها و ویژگی هایی که در افراد وجود دارد آنان را به عنوان مدیر انتخاب می کنند. بنابراین، مدیر و یا هیات مدیره نمی توانند بنا به هر علتی پس از انتخاب شدن از سوی مجمع عمومی عادی یا فوق العاده مسئولیت حفظ و اداره ساختمان را به دیگری محول نمایند.23

3-2.خاتمه مدیریت

پایان مأموریت مدیر ممکن است معلول اسباب مختلفی مانند مرگ، استعفا، عزل، سلب شرایط، به ویژه انقضای مدت مأموریت مدیر باشد. فوت مدیر مسئله خاصی را مطرح نمی کند به جز تعیین جانشین او، ولی استعفا، عزل، سلب شرایط مدیریت و انقضای مدت مأموریت او مسائل خاصی را مطرح می کند که ذیلا به بررسی آنها می پردازیم:

بند اول. استعفای مدیر

اگر چه مدت مأموریت مدیر محدود و معین است، اما این به آن معنی نیست که مدیر نتواند قبل از انقضای مدت مدیریت از سمت خود کناره گیری کند. بنابراین، چون مدیر هر زمان قابل عزل است، پس قاعدتاً باید بتواند هر زمان که بخواهد استعفا دهد. مگر این که اساس نامه یا قرارداد مابین شرکا استعفای مدیر را تحت شرایطی قرارداده باشد که در این صورت مدیر به جهت قبول کتبی سمت خود باید تابع شرایط مقرر نیز باشد.

بند دوم. عزل مدیر

قانونگذار به صراحت معین نکرده است که عزل مدیر در صلاحیت کیست، اما چون انتخاب آنها در صلاحیت مجمع عمومی قرار داده شده، به لحاظ منطقی فقط مجمع عمومی باید بتواند آنها را عزل کند. اعم از این که مجمع عمومی عادی باشد یا فوق العاده. بنابراین، مجمع عمومی می تواند در هر زمان و بدون هیچ گونه توجیهی مدیر را عزل کند.

در هر حال به محض این که مدیر بر کنار شود، صلاحیت خود را از دست می دهد و مجمع عمومی می تواند مدیر را عزل کند، اگر عزل او جزء دستور جلسه مجمع نباشد. قانونگذار دربارۀ جانشین مدیر در صورت عزل او، پیش بینی خاصی نکرده است، ولی به طور مسلم اگر مجمع عمومی مدیری را عزل کند باید در همان موقع جانشین او را معین نماید. در صورتی که مدیر معزول علی رغم برکناری توسط مجمع عمومی به وظایف خود ادامه دهد، اقدامات مزبور نافذ نبوده و فضولی است.

بند سوم. سلب شرایط مدیر

همان طور که می دانیم قانونگذار غیر از شرط امانت شرایط دیگری برای مدیر پیش بینی نکرده است، اما در صورتی که مالکین در خصوص تعیین مدیر شرایط خاصی را مقرر نموده باشند و این شرایط از مدیر سلب شود و یا این که مدیر فاقد اهلیت شود و نتواند مدیریت ساختمان را به نحو مطلوب انجام دهد از سمت مدیریت منعزل می شود. اگر چه برخی معتقدند که اصل بر صحت اعمال مدیر است مگر این که سلب شرایط مدیر ثابت شود، اما به نظر می رسد در صورتی که مدیر فاقد شرایط شود خود به خود بر کنار شده و اقدامات وی فضولی و منوط به رضایت شرکا است.

بند چهارم. انقضای مدت مدیریت

مدیر و یا هیات مدیره به طور قطع برای مدت معینی انتخاب می شوند. حداقل این مدت دو سال است. انتخاب مجدد مدیر و یا هیات مدیره بلامانع است. مدت مأموریت مدیر و یا هیات مدیره بیش از دو سال نیز قابل افزایش است، اما در مورد کم تر از دو سال، قانونگذار سکوت نموده است.24

به طور کلی مدیر یا هیأت مدیره باید از مجمع عمومی بخواهد در زمان انقضای مهلت مدیریت مدیر و یا هیات مدیره برای آنان جانشین تعیین کنند. ولی ممکن است مجمع عمومی در زمان مناسب تشکیل نشود، بنابراین به نظر می رسد تا زمان تشکیل جلسه مجمع عمومی، مدیر و یا هیات مدیره بتوانند به سمت خود ادامه دهند و در صورتی که مدیر و یا هیات مدیره یا مرجع موظف به دعوت مجمع عمومی به وظیفه خود عمل نکنند، هر ذی نفعی می تواند اقدام به دعوت مجمع عمومی برای انتخاب مدیر و یا هیات مدیره نماید.

ب. امور مالی و بازسازی

هزینه های ساختمان به دو بخش اختصاصی و مشترک قابل تفکیک اند. هزینه های اختصاصی به عهدۀ مالک یا مستأجر (استفاده کننده) اختصاصی هر یک از واحد هاست و از دایرۀ شمول بحث خارج است. اما هزینه های مشترک بر عهده کلیه مالکین و مستأجرین (استفاده کنندگان) آپارتمان هاست که در این قسمت مورد مطالعه قرار می گیرد.

هم چنین تعریف منابع در آمد ساختمان یکی از موضوعات اصلی است که در مبحث اول به بررسی آن می پردازیم.

فرسایش ساختمان در دراز مدت بازسازی آن را ایجاب می کند. ضرورت بازسازی ساختمان منوط به احراز شرایطی است که در این فصل به بررسی آن شرایط می پردازیم. هم چنین اقدام به بازسازی ساختمان، مسائل مالی و مشکلات ثبتی را به دنبال دارد که به آنها اشاره می شود.

مشاهده بخش پنجم

این مقاله از وب سایت http://www.charge-software.ir فراهم شده است